ზარის მოთხოვნარა უნდა ვიცოდეთ, როცა ბინას ვაქირავებთ ან ვქირაობთ - ინტერვიუ "ნაკაშიძე და პარტნიორების" იურისტთან ნათია ნაკაშიძესთან
ბინის გაქირავების თუ დაგირავების საკითხი საქართველოს დიდ ქალაქებში ყოველთვის აქტუალური იყო, მაგრამ განსაკუთრებით გამწვავდა მას შემდეგ, რაც რუსეთის მოქალაქეები შემოვიდნენ: მათ საბაზრო ფასზე ბევრად მეტი თანხა შესთავაზეს ბინის მფლობელებს, რასაც ბევრი გაუგებრობა მოჰყვა.
ცნობილია, რომ ანალოგიური პრობლემა არაერთ ადამიანს აქვს, ამიტომ კონსულტაციისთვის "ნაკაშიძე და პარტნიორების" ადვოკატ ნათია ნაკაშიძეს მივმართეთ.
-რა ეტაპიდან უნდა იყოს ჩართული იურისტი ქირავნობის ხელშეკრულებიდან წარმოშობილ ურთიერთობებში?
იურისტის კონსულტაცია გაცილებით იაფი ღირს, ვიდრე სასამართლოში სარჩელის შეტანა და საქმის ბოლომდე მიყვანა. შესაბამისად, იურისტის ჩართვა უმჯობესია თავიდანვე, ვიდრე ასეთი მწვავე პრობლემა წარმოქმნილა. მოქალაქემ, რომელიც სამართლებრივ ნიუანსებში ვერ ერკვევა, თავის დროზე უნდა გაარკვიოს ეს საკითხი კვალიფიციურ იურისტთან, კონსულტაცია გაიაროს და წერილობითი ხელშეკრულება გააფორმოს, რომლის ძალით ბინას კანონიერად გააქირავებს. სამწუხაროდ, ზეპირ შეთანხმებას სჯერდებიან და ეს ხშირად უსიამოვნებით მთავრდება, მნიშვნელობა არა აქვს, დამქირავებელი რუსია, ქართველი თუ სხვა ქვეყნის მოქალაქე, ასეთი გაუგებრობა ყოველთვის იყო და მომავალშიც იარსებებს, ვიდრე მოქალაქეები ხელშეკრულების გაფორმებას არ მიეჩვევიან.
- რა ტიპის ხელშეკრულება ფორმდება ბინის გაქირავებამდე?
ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება იყოს როგორც ზეპირი, ასევე წერილობითი ფორმით. პრაქტიკაში ხშირია ზეპირი ფორმის ხელშეკრულების დადება. სწორედ ასეთი ხელშეკრულება წარმოშობს ყველაზე დიდ პრობლემებს. ამ დროს ბინის მესაკუთრესაც და მდგმურსაც თავისი სიმართლე აქვს: ერთი მხარე ერთს ამბობს, მეორე - მეორეს და ორივეს უჭირს სიმართლის დამტკიცება -გაურკვეველია, რა იყო ქირის ოდენობა, რაზე შეთანხმდნენ, როდის უნდა დაეცალა ბინა დამქირავებელს და ა.შ. ეს დეტალები შედარებით მარტივი გასარკვევია, როცა წერილობითი ხელშეკრულება არსებობს.
- რა ხარჯებთან არის დაკავშირებული მსგავსი გაუგებრობა?
საქმეში ადვოკატის ჩართვაა აუცილებელი. სასამართლოში ჩივილიც საკმაოდ ძვირი ჯდება და არც ერთ მხარეს სარგებელს არ აძლევს, რადგან საკითხი დროში იწელება - თითოეულ მოსამართლეს იმდენი საქმე აწერია, რომ ბინის მეპატრონემ თავისი სიმართლის დასამტკიცებლად შეიძლება 9-10 თვეც დაკარგოს. ამიტომ, ვიდრე პრობლემის წინაშე დავდგებით, მანამდე უნდა შედგეს წერილობითი ან ზეპირი ხელშეკრულება, რომელიც ორივე მხარეს დაიცავს.
- როდესაც მხარეები ზეპირ შეთანხმებას დებენ, ამ დროს მოწმის არსებობა აუცილებელია?
კანონში არ წერია, რომ ამ დროს მოწმის დასწრება აუცილებელია, მაგრამ გაუგებრობა მაშინაც ვერ აღმოიფხვრება თუ მოწმე არსებობს. მოწმე შეიძლება ერთი მხარის ინტერესებს იცავდეს. ამიტომაა აუცილებელი კონტრაქტის გაფორმება და ხელის მოწერა: კონტრაქტში ყოველთვის წერია ორივე მხარის უფლება-მოვალეობები და ალბათობა იმისა, რომ პრობლემა წარმოიშვას, ზეპირ ხელშეკრულებასთან შედარებით ნაკლებია.
- რას ურჩევთ იმ ხალხს, ვინც ბინა გააქირავა და მდგმური ქირას აღარ უხდის?
მათ შეუძლიათ, დავა მოლაპარაკების გზით გადაწყვიტონ - ეს ყველაზე მარტივი გზაა. თუ დავა მოლაპარაკების გზით ვერ წყდება, მაშინ უკვე სასამართლოს უნდა მიმართონ. ბინის მესაკუთრეებს ვურჩევ, წერილობითი ხელშეკრულება გააფორმონ და დამქირავებლის მიერ მათ ბინაში შეტანილი ნივთები გამოიყენონ როგორც თანხის გადახდის საშუალება: დავუშვათ, დამქირავებელმა ტელევიზორი შეიძინა, ბინაში კომპიუტერი ან რაღაც ძვირფასი ნივთი შეიტანა; მესაკუთრეს შეუძლია ჩაწეროს, რომ ნებისმიერი ნივთი მესაკუთრის მფლობელობაში გადავა, თუ მდგმური ქირას არ გადაუხდის. გარდა ამისა, კარგი იქნება, თავიდან ერთთვიანი კონტრაქტი გააფორმოთ და როცა ეს თვე გავა, არაკეთილსინდისიერი მდგმურის გამოსახლებაში უკვე შეიძლება პატრულიც ჩაერთოს. კანონი იმასაც გვკარნახობს, რომ მეპატრონეს შეუძლია, წინასწარ გადაახდევინოს 3 თვის ქირა - ეს მას დააზღვევს, რომ არ დაზარალდეს. როდესაც დარწმუნდებით, რომ ბინა კეთილსინდისიერ ადამიანებს მიაქირავეთ, მერე ისეთ ხელშეკრულებას გააფორმებთ, როგორსაც საჭიროდ მიიჩნევთ.
- რა შემთხვევაში იქმნება საშიშროება, რომ ბინის მფლობელმა თავისი საკუთრება დაკარგოს?
მესაკუთრე თავის ბინაში კარგა ხნის განმავლობაში ვერ შევა, რადგან იქ დამქირავებელი ცხოვრობს და მას გარკვეული უფლებები აქვს ამ ბინაზე. ის ქირას არ იხდის, მაგრამ წერილობითი კონტრაქტის არარსებობის გამო, მესაკუთრეს უჭირს დამტკიცება, რომ არაკეთილსინდისიერად იქცევა. მესაკუთრე კარგა ხანს ვერ შევა ამ ბინაში, საკუთრების უფლებას არ დაკარგავს, უბრალოდ, დამქირავებლის ბინიდან გამოყვანა და სასამართლოში ჩივილი სერიოზული ხარჯი დაუჯდება.
- ეს ხშირად იმის ბრალიც ხომ არ არის, რომ ბინის მფლობელი ცდილობს, თავი აარიდოს სახელმწიფოს მიერ დაწესებულ გადასახადს?
რამდენიმე წლის წინ ბინის მესაკუთრეს სახელმწიფოსთვის შემოსავლის 20% უნდა გადაეხადა, რაც საკმაოდ დიდი თანხა გამოდიოდა. ამის გამო, მესაკუთრეები მაქსიმალურად ცდილობდნენ დაემალათ, რომ ბინას აქირავებდნენ. დღევანდელი კანონმდებლობა შემოსავლის 5%-ს ითვალისწინებს ანუ - გაცილებით ნაკლებს. ამიტომ მესაკუთრეებს ვურჩევ, ოფიციალურად დარეგისტრირდნენ გადამხდელებად და ეს 5% გადაიხადონ, რადგან ეს მათი კანონიერი ვალდებულებაა.
- მსგავსი გაურკვევლობა ე.წ. დაგირავების დროსაც ხდება.
ამას ხალხში ეძახიან "დაგირავებას", თორემ სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, უძრავი ქონება კი არ გირავდება, არამედ იპოთეკით იტვირთება. გირავნობა შეიძლება შეეხოს მოძრავ ნივთებს, ხოლო უძრავს - მხოლოდ იპოთეკა. იპოთეკის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში უნდა იყოს დარეგისტრირებული, სხვაგვარად მას იურიდიული ძალა არა აქვს. ე.წ. დაგირავების პროცესი ასეთია: მესაკუთრე გადასცემს ბინას მოსარგებლეს ანუ იპოთეკარს, მისგან ისესხებს თანხას და ამ თანხის სანაცვლოდ უშვებს თავის ბინაში. თუ ეს თანხა უკან არ დაუბრუნდება, ბინა შეიძლება დამგირავებელს დარჩეს. ჩემს პრაქტიკაში ხშირად შემხვედრია, რომ ვისაც კლიენტმა თანხა მისცა, ის მესაკუთრედ არ იყო საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული. ამ შემთხვევაში შეიძლება მესაკუთრე მივიდეს და ბინის დაცლა მოსთხოვოს. შვილი, მშობლები ან ახლობლები მესაკუთრეები არ არიან. ეს სერიოზული პრობლემაა და თუ წერილობითი კონტრაქტი არ გაქვთ გაფორმებული, შეიძლება თანხა დაკარგოთ. ხელშეკრულებაში შეიძლება ბევრი რამ ჩაიწეროს და როცა ხელშეკრულება არსებობს, მხარეებმა შეიძლება სასამართლოსაც თავი აარიდონ. იპოთეკით დატვირთვის შემთხვევაში წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია.
-გყოლიათ დაზარალებული კლიენტები, რომლებმაც თანხა დაკარგეს?
დიახ, ამას ისიც უწყობს ხელს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ბევრია არაკეთილსინდისიერი ბროკერი, მაკლერი და გაურკვეველი წარმოშობის კომპანია ასრულებს შუამავლის როლს. ისინი ისეთ ხელშეკრულებებს აფორმებინებენ, რომლებიც ხელს უწყობს თაღლითობას.
კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით
საქართველოში 
599 50 55 78
თბილისი, ალ.ყაზბეგის №47 (მეტრო დელისი)
თბილისი, გურამიშვილის N23 ა (მეტრო ღრმაღელე)
იტალიაში 351 5 47 00 47
ბარი, ბალენძანოს მოედანი 12ა
მსგავსი სიახლეები
qiravnobis xelshekruleba, ქიარავნობის ხელშეკრულება, damqiravebeli, gamqiravebeli, დამქირავებელი, გამქირავებელი
ბინის გაქირავების თუ დაგირავების საკითხი საქართველოს დიდ ქალაქებში ყოველთვის აქტუალური იყო, მაგრამ განსაკუთრებით გამწვავდა მას შემდეგ, რაც რუსეთის მოქალაქეები შემოვიდნენ: მათ საბაზრო ფასზე ბევრად მეტი თანხა შესთავაზეს ბინის მფლობელებს, რასაც ბევრი გაუგებრობა მოჰყვა.
ცნობილია, რომ ანალოგიური პრობლემა არაერთ ადამიანს აქვს, ამიტომ კონსულტაციისთვის "ნაკაშიძე და პარტნიორების" ადვოკატ ნათია ნაკაშიძეს მივმართეთ.
-რა ეტაპიდან უნდა იყოს ჩართული იურისტი ქირავნობის ხელშეკრულებიდან წარმოშობილ ურთიერთობებში?
იურისტის კონსულტაცია გაცილებით იაფი ღირს, ვიდრე სასამართლოში სარჩელის შეტანა და საქმის ბოლომდე მიყვანა. შესაბამისად, იურისტის ჩართვა უმჯობესია თავიდანვე, ვიდრე ასეთი მწვავე პრობლემა წარმოქმნილა. მოქალაქემ, რომელიც სამართლებრივ ნიუანსებში ვერ ერკვევა, თავის დროზე უნდა გაარკვიოს ეს საკითხი კვალიფიციურ იურისტთან, კონსულტაცია გაიაროს და წერილობითი ხელშეკრულება გააფორმოს, რომლის ძალით ბინას კანონიერად გააქირავებს. სამწუხაროდ, ზეპირ შეთანხმებას სჯერდებიან და ეს ხშირად უსიამოვნებით მთავრდება, მნიშვნელობა არა აქვს, დამქირავებელი რუსია, ქართველი თუ სხვა ქვეყნის მოქალაქე, ასეთი გაუგებრობა ყოველთვის იყო და მომავალშიც იარსებებს, ვიდრე მოქალაქეები ხელშეკრულების გაფორმებას არ მიეჩვევიან.
- რა ტიპის ხელშეკრულება ფორმდება ბინის გაქირავებამდე?
ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება იყოს როგორც ზეპირი, ასევე წერილობითი ფორმით. პრაქტიკაში ხშირია ზეპირი ფორმის ხელშეკრულების დადება. სწორედ ასეთი ხელშეკრულება წარმოშობს ყველაზე დიდ პრობლემებს. ამ დროს ბინის მესაკუთრესაც და მდგმურსაც თავისი სიმართლე აქვს: ერთი მხარე ერთს ამბობს, მეორე - მეორეს და ორივეს უჭირს სიმართლის დამტკიცება -გაურკვეველია, რა იყო ქირის ოდენობა, რაზე შეთანხმდნენ, როდის უნდა დაეცალა ბინა დამქირავებელს და ა.შ. ეს დეტალები შედარებით მარტივი გასარკვევია, როცა წერილობითი ხელშეკრულება არსებობს.
- რა ხარჯებთან არის დაკავშირებული მსგავსი გაუგებრობა?
საქმეში ადვოკატის ჩართვაა აუცილებელი. სასამართლოში ჩივილიც საკმაოდ ძვირი ჯდება და არც ერთ მხარეს სარგებელს არ აძლევს, რადგან საკითხი დროში იწელება - თითოეულ მოსამართლეს იმდენი საქმე აწერია, რომ ბინის მეპატრონემ თავისი სიმართლის დასამტკიცებლად შეიძლება 9-10 თვეც დაკარგოს. ამიტომ, ვიდრე პრობლემის წინაშე დავდგებით, მანამდე უნდა შედგეს წერილობითი ან ზეპირი ხელშეკრულება, რომელიც ორივე მხარეს დაიცავს.
- როდესაც მხარეები ზეპირ შეთანხმებას დებენ, ამ დროს მოწმის არსებობა აუცილებელია?
კანონში არ წერია, რომ ამ დროს მოწმის დასწრება აუცილებელია, მაგრამ გაუგებრობა მაშინაც ვერ აღმოიფხვრება თუ მოწმე არსებობს. მოწმე შეიძლება ერთი მხარის ინტერესებს იცავდეს. ამიტომაა აუცილებელი კონტრაქტის გაფორმება და ხელის მოწერა: კონტრაქტში ყოველთვის წერია ორივე მხარის უფლება-მოვალეობები და ალბათობა იმისა, რომ პრობლემა წარმოიშვას, ზეპირ ხელშეკრულებასთან შედარებით ნაკლებია.
- რას ურჩევთ იმ ხალხს, ვინც ბინა გააქირავა და მდგმური ქირას აღარ უხდის?
მათ შეუძლიათ, დავა მოლაპარაკების გზით გადაწყვიტონ - ეს ყველაზე მარტივი გზაა. თუ დავა მოლაპარაკების გზით ვერ წყდება, მაშინ უკვე სასამართლოს უნდა მიმართონ. ბინის მესაკუთრეებს ვურჩევ, წერილობითი ხელშეკრულება გააფორმონ და დამქირავებლის მიერ მათ ბინაში შეტანილი ნივთები გამოიყენონ როგორც თანხის გადახდის საშუალება: დავუშვათ, დამქირავებელმა ტელევიზორი შეიძინა, ბინაში კომპიუტერი ან რაღაც ძვირფასი ნივთი შეიტანა; მესაკუთრეს შეუძლია ჩაწეროს, რომ ნებისმიერი ნივთი მესაკუთრის მფლობელობაში გადავა, თუ მდგმური ქირას არ გადაუხდის. გარდა ამისა, კარგი იქნება, თავიდან ერთთვიანი კონტრაქტი გააფორმოთ და როცა ეს თვე გავა, არაკეთილსინდისიერი მდგმურის გამოსახლებაში უკვე შეიძლება პატრულიც ჩაერთოს. კანონი იმასაც გვკარნახობს, რომ მეპატრონეს შეუძლია, წინასწარ გადაახდევინოს 3 თვის ქირა - ეს მას დააზღვევს, რომ არ დაზარალდეს. როდესაც დარწმუნდებით, რომ ბინა კეთილსინდისიერ ადამიანებს მიაქირავეთ, მერე ისეთ ხელშეკრულებას გააფორმებთ, როგორსაც საჭიროდ მიიჩნევთ.
- რა შემთხვევაში იქმნება საშიშროება, რომ ბინის მფლობელმა თავისი საკუთრება დაკარგოს?
მესაკუთრე თავის ბინაში კარგა ხნის განმავლობაში ვერ შევა, რადგან იქ დამქირავებელი ცხოვრობს და მას გარკვეული უფლებები აქვს ამ ბინაზე. ის ქირას არ იხდის, მაგრამ წერილობითი კონტრაქტის არარსებობის გამო, მესაკუთრეს უჭირს დამტკიცება, რომ არაკეთილსინდისიერად იქცევა. მესაკუთრე კარგა ხანს ვერ შევა ამ ბინაში, საკუთრების უფლებას არ დაკარგავს, უბრალოდ, დამქირავებლის ბინიდან გამოყვანა და სასამართლოში ჩივილი სერიოზული ხარჯი დაუჯდება.
- ეს ხშირად იმის ბრალიც ხომ არ არის, რომ ბინის მფლობელი ცდილობს, თავი აარიდოს სახელმწიფოს მიერ დაწესებულ გადასახადს?
რამდენიმე წლის წინ ბინის მესაკუთრეს სახელმწიფოსთვის შემოსავლის 20% უნდა გადაეხადა, რაც საკმაოდ დიდი თანხა გამოდიოდა. ამის გამო, მესაკუთრეები მაქსიმალურად ცდილობდნენ დაემალათ, რომ ბინას აქირავებდნენ. დღევანდელი კანონმდებლობა შემოსავლის 5%-ს ითვალისწინებს ანუ - გაცილებით ნაკლებს. ამიტომ მესაკუთრეებს ვურჩევ, ოფიციალურად დარეგისტრირდნენ გადამხდელებად და ეს 5% გადაიხადონ, რადგან ეს მათი კანონიერი ვალდებულებაა.
- მსგავსი გაურკვევლობა ე.წ. დაგირავების დროსაც ხდება.
ამას ხალხში ეძახიან "დაგირავებას", თორემ სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, უძრავი ქონება კი არ გირავდება, არამედ იპოთეკით იტვირთება. გირავნობა შეიძლება შეეხოს მოძრავ ნივთებს, ხოლო უძრავს - მხოლოდ იპოთეკა. იპოთეკის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში უნდა იყოს დარეგისტრირებული, სხვაგვარად მას იურიდიული ძალა არა აქვს. ე.წ. დაგირავების პროცესი ასეთია: მესაკუთრე გადასცემს ბინას მოსარგებლეს ანუ იპოთეკარს, მისგან ისესხებს თანხას და ამ თანხის სანაცვლოდ უშვებს თავის ბინაში. თუ ეს თანხა უკან არ დაუბრუნდება, ბინა შეიძლება დამგირავებელს დარჩეს. ჩემს პრაქტიკაში ხშირად შემხვედრია, რომ ვისაც კლიენტმა თანხა მისცა, ის მესაკუთრედ არ იყო საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული. ამ შემთხვევაში შეიძლება მესაკუთრე მივიდეს და ბინის დაცლა მოსთხოვოს. შვილი, მშობლები ან ახლობლები მესაკუთრეები არ არიან. ეს სერიოზული პრობლემაა და თუ წერილობითი კონტრაქტი არ გაქვთ გაფორმებული, შეიძლება თანხა დაკარგოთ. ხელშეკრულებაში შეიძლება ბევრი რამ ჩაიწეროს და როცა ხელშეკრულება არსებობს, მხარეებმა შეიძლება სასამართლოსაც თავი აარიდონ. იპოთეკით დატვირთვის შემთხვევაში წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია.
-გყოლიათ დაზარალებული კლიენტები, რომლებმაც თანხა დაკარგეს?
დიახ, ამას ისიც უწყობს ხელს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ბევრია არაკეთილსინდისიერი ბროკერი, მაკლერი და გაურკვეველი წარმოშობის კომპანია ასრულებს შუამავლის როლს. ისინი ისეთ ხელშეკრულებებს აფორმებინებენ, რომლებიც ხელს უწყობს თაღლითობას.
საქართველოში 599 50 55 78 თბილისი, ალ.ყაზბეგის №47 (მეტრო დელისი)
თბილისი, გურამიშვილის N23 ა (მეტრო ღრმაღელე)
იტალიაში 351 5 47 00 47 ბარი, ბალენძანოს მოედანი 12ა
