ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე

მუხლი 1. საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 46^​​1 მუხლის შესაბამისად და საგადასახადო ორგანოს მიერ გადასახადის გადამხდელთა დაბეგვრის არსებული პრაქტიკის ანალიზის საფუძველზე, მიღებულ იქნეს შემდეგი შინაარსის საჯარო გადაწყვეტილება „ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე“.

ა) ცალკეულ შემთხვევებში, ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრის საკითხებს;

ბ) უძრავი ქონების, საცხოვრებელ ბინად/სახლად მიჩნევისთვის აუცილებელ კრიტერიუმებს;

გ) აქტივის, საკუთრებაში ფლობის 2 წლიანი ვადის და მიწოდების მომენტის განსაზღვრის წესს;

დ) აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის განსაზღვრის წესს.

საქართველოს საგადასახადო კოდექსის (შემდგომ – სსკ) 81-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ფიზიკური პირის დასაბეგრი შემოსავალი იბეგრება 20 პროცენტით, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის (სახლის) და მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთის მიწოდებით მიღებული ნამეტი შემოსავალი 5 პროცენტით იბეგრება.

სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციით მიღებული ნამეტი, ხოლო ამავე ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად – 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული აქტივის მიწოდებით მიღებული ნამეტი, გარდა შემთხვევისა, როდესაც აქტივი მიწოდებამდე გამოყენებული იყო ეკონომიკურ საქმიანობაში.

ამავე ქვეპუნქტის შენიშვნის მიხედვით, ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენებად არ განიხილება ფასიანი ქაღალდის/წილის მხოლოდ ფლობა დივიდენდის/პროცენტის მიღების მიზნით. აქტივის ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენება მხედველობაში არ მიიღება, თუ მისი ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენების დასრულების მომენტიდან მის მიწოდებამდე გასულია 2 წელი.

ნამეტი შემოსავალი აღნიშნული ოპერაციების შემთხვევაში განისაზღვრება აქტივის მიწოდების ფასსა და მისი შეძენის ფასს შორის სხვაობით. შეძენის ფასში გაითვალისწინება აქტივის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული და დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები, რომლებიც ზრდის აქტივის ღირებულებას. აქტივის უსასყიდლოდ მიღების შემთხვევაში, მისი შეძენის ფასად მიიჩნევა აქტივის საბაზრო ღირებულება მისი მიღების მომენტში.

საგადასახადო შეღავათის გამოყენების მიზნისთვის, აქტივის საკუთრებაში ფლობის ვადის ათვლის წესს განსაზღვრავს სსკ-ის 82-ე მუხლის მე-4 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი, რომლის თანახმად, საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება მარეგისტრირებელ ორგანოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან.

აქტივის მიწოდების მომენტად მიიჩნევა საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღი, რომლის საფუძველზეც მარეგისტრირებელ ორგანოში ხორციელდება საკუთრების უფლების სხვა პირისთვის გადაცემის რეგისტრაცია.

საგულისხმოა, რომ საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდებიდან მიღებული ნამეტი შემოსავლის 5%-ით დაბეგვრის ან სრულად გათავისუფლების შემთხვევებში, მნიშვნელობა არ აქვს გამოიყენებოდა თუ არა ეს ქონება ეკონომიკურ საქმიანობაში. ასეთი შეზღუდვა, გათვალისწინებულია მხოლოდ სხვა აქტივების (სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტი) მიწოდების შემთხვევაში.

აღნიშნული ნორმების გათვალისწინებით, აქტივის მიწოდებისას მიღებული ნამეტის საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთის განსაზღვრის მიზნით, უნდა დადგინდეს მიწოდების ობიექტის ტიპი (წარმოადგენს იგი საცხოვრებელ ბინას/სახლს თუ სხვა აქტივს), რამდენ ხანს იყო იგი მიმწოდებლის საკუთრებაში და არსებობს თუ არა საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლების კანონით დადგენილი საფუძველი.

უძრავი ქონების ტიპის განსაზღვრისას, მნიშვნელოვანია მარეგისტრირებელი ორგანოს შესაბამისი ჩანაწერი, თუმცა საბოლოო შეფასებისთვის, გადამწყვეტია ქონების ფაქტიური ფუნქციური დანიშნულება. შესაბამისად, უძრავი ქონება მიიჩნევა საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ იგი ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს:

ა) წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს – შესაძლებელია მისი ინდივიდუალურად იდენტიფიცირება და რეგისტრირებულია უძრავი ქონების რეესტრში. უძრავი ქონება დამოუკიდებელ ერთეულად მიიჩნევა იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იგი რეგისტრირებულია ერთ საკადასტრო კოდად და იმყოფება თანასაკუთრებაში, თუ საკუთრების ობიექტი თავისი დანიშნულებით წარმოადგენს ერთიან საცხოვრებელ ერთეულს;

ბ) განკუთვნილია საცხოვრებლად გამოყენებისთვის – უძრავი ქონება თავისი სტატუსითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს. აღნიშნული კრიტერიუმი ვრცელდება როგორც დასრულებულ, ისე მშენებარე ობიექტებზე, თუ ობიექტი თავისი პროექტითა და ხელშეკრულებით განსაზღვრული დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ბინას/სახლს. ქონების ფაქტიური ტექნიკური მდგომარეობა (მათ შორის, კარკასის მდგომარეობა, დაუმთავრებლობა, დროებითი გამოუსადეგრობა ან ავარიული მდგომარეობა) თავისთავად არ გამორიცხავს მის საცხოვრებელ ბინად/სახლად დაკვალიფიცირებას.

საცხოვრებელი ბინის/სახლის შემადგენელ ნაწილად, ასევე ჩაითვლება, მასთან ფუნქციურად დაკავშირებული დამხმარე ფართობი (მათ შორის, სხვენი, სარდაფი ან სხვა ), თუ იგი უზრუნველყოფს ან აუმჯობესებს ბინის/სახლის საცხოვრებლად გამოყენების პირობებს და არ გამოიყენება დამოუკიდებელი არასაცხოვრებელი ან ეკონომიკური დანიშნულებით;

გ) უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით – უძრავ ქონებას აქვს ან შეიძლება ჰქონდეს წვდომა აუცილებელ საინჟინრო კომუნიკაციებთან (ელექტროენერგია, წყალი, კანალიზაცია და სხვა). აღნიშნული კრიტერიუმი ფასდება ქონების ადგილმდებარეობისა და ტიპის გათვალისწინებით და არ მოითხოვს ყველა კომუნიკაციის ერთდროულად არსებობას;

დ) არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს – უძრავი ქონება არ არის ისეთი ობიექტის განუყოფელი ნაწილი, რომელსაც თავისი არსით არ აქვს საცხოვრებელი დანიშნულება.

საცხოვრებელი ბინის/სახლის დროებით სხვა დანიშნულებით გამოყენება (მათ შორის, გაქირავება შემოსავლის მიღების მიზნით) ან საცხოვრებელი ბინის/სახლის გამოყენება სამეწარმეო საზოგადოების რეგისტრირებულ იურიდიულ მისამართად, თავისთავად არ ცვლის მის საცხოვრებელ ხასიათს, თუ ობიექტი თავისი ტექნიკური და ფუნქციური ნიშნებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს.

მიუხედავად ობიექტის ტიპისა, მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში აქტივის მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად სსკ-ის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის მიზნებისთვის, თუ ასეთი მიწოდება ხორციელდება სისტემატური და ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში. (მათ შორის, დეველოპერული საქმიანობა, უძრავი ქონებით ვაჭრობა, იპოთეკური მოთხოვნების

უზრუნველყოფის მიზნით აქტივების რეალიზაცია და სხვა ანალოგიური საქმიანობა). ამასთანავე, საცხოვრებელი ბინის/სახლის ფლობა, მისი გაქირავება ან შემდგომი გასხვისება, არ მიიჩნევა სამეწარმეო საქმიანობად, თუ ასეთი ოპერაციები არ ატარებს სისტემატურ და ორგანიზებულ ხასიათს.

საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის რეჟიმის და საგადასახადო შეღავათის სწორად განსაზღვრის მიზნით, განვიხილოთ აქტივის მიწოდების რამდენიმე შემთხვევა:

სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობის მიწოდება. სასტუმროს ნომერი, როგორც წესი, წარმოადგენს სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილს, გამოიყენება დროებითი განთავსებისთვის, ფუნქციონირებს მხოლოდ სასტუმროს სისტემის ფარგლებში, რის გამოც, იგი არ განიხილება საცხოვრებელ ბინად, მიიჩნევა სხვა აქტივად და თუ არ არსებობს საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლების სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული საფუძველი, მისი მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავალი დაიბეგრება საერთო წესით.

წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების მიწოდება. წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების მიწოდებისას, მიწოდების საგანი არის უფლება და არა უძრავი ქონება. შესაბამისად, ოპერაცია არ განიხილება საცხოვრებელი ქონების მიწოდებად და თუ არ არსებობს საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლების სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული საფუძველი, მისი მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავალი დაიბეგრება საერთო წესით.

მშენებარე ბინის/სახლის მიწოდება. ,,გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ საქართველოს ფინანსთა მინისტრის 2010 წლის 31 დეკემბრის №996 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის 33-ე მუხლში მოცემული მაგალითის მიხედვით, საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მიწოდებად შეიძლება ჩაითვალოს ისეთი შემთხვევაც, როდესაც რეალიზაციის მომენტში ობიექტი წარმოადგენს მშენებარე ქონებას და არ არის მიღებული ექსპლუატაციაში, თუმცა შემძენს გადაეცემა ქონების დანიშნულებისამებრ გამოყენებისთვის აუცილებელი უფლებები, რომლებიც უზრუნველყოფს მის ფაქტობრივ ფლობას, სარგებლობასა და განკარგვას.

შესაბამისად, მშენებარე ბინა/სახლი საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება, თუ იგი თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და შემძენს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება, მიუხედავად იმისა, დასრულებულია თუ არა ობიექტის მშენებლობა ან მიღებულია თუ არა იგი ექსპლუატაციაში.

საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება. საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდებისას, ფლობის ვადა აითვლება იმ მომენტიდან, როდესაც იგი დარეგისტრირდა როგორც უძრავი ქონება. მაგალითად, თუ პირმა თავად ააშენა საცხოვრებელი ბინა/სახლი და მალევე გაყიდა, ნამეტი შემოსავალი 5%-ით დაიბეგრება, ხოლო თუ 2 წელი გასულია საკუთრების წარმოშობიდან – საერთოდ გათავისუფლდება.

მიწის სანაცვლოდ მიღებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება. თუ ფიზიკურმა პირმა მიწის სანაცვლოდ მიიღო უძრავი ქონება, რომელიც აკმაყოფილებს საცხოვრებელი ბინის/სახლის კრიტერიუმებს და შემდგომ განახორციელა მისი მიწოდება, შეძენის ფასად მიიჩნევა მიწის საბაზრო ღირებულება მისი გადაცემის მომენტში. ამასთანავე, მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინის/სახლის გაყიდვისას 2-წლიანი ვადა არ უნდა აითვალოს მიწის შეძენის დღიდან, რადგან ბინა/სახლი ახალი აქტივია და მისი ფლობის ვადა აითვლება იმ დღიდან, როცა მასზე საკუთრება წარმოიშვა.

მემკვიდრეობის შემთხვევაში კანონი საშუალებას აძლევს ახალ მესაკუთრეს დაამატოს წინა მესაკუთრის ფლობის პერიოდი. კერძოდ, აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადის ათვლის მიზნისთვის, გაითვალისწინება ფიზიკური პირის მიერ და იმ მამკვიდრებლის/მჩუქებლის საკუთრებაში ფლობის ვადა ჯამურად, რომლის I რიგის მემკვიდრეც არის ეს ფიზიკური პირი. შესაბამისად, შესაძლებელია I რიგის მემკვიდრემ ქონება მიღებიდან მალევე გაყიდოს და მაინც ისარგებლოს შეღავათით, თუ მამკვიდრებელი და მემკვიდრე, ჯამურად მას ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდნენ.

აქტივის გაყოფა ან გაერთიანება. კანონი პირდაპირ მიუთითებს, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებრივად ერთ საგნად რეგისტრირებული აქტივის გაყოფის შემთხვევაში მიღებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება გაყოფამდე არსებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის თარიღიდან.

თუ ორი ან მეტი აქტივი ერთიანდება და მათგან ერთი ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში იყო საკუთრებაში, ხოლო მეორე – ნაკლები, თითოეული აქტივი დამოუკიდებლად ფასდება.

მაგალითად, თუ პირის საკუთრებაშია ორი მიწის ნაკვეთი, საიდანაც ერთი შეძენილია მიწოდებამდე 3 წლის წინ, ხოლო მეორე – 1 წლის წინ, და შემდგომ ისინი გაერთიანდა ერთ საკადასტრო ერთეულად და განხორციელდა მისი მიწოდება, თითოეული მიწის ნაკვეთის ფლობის ვადა განისაზღვრება დამოუკიდებლად. შესაბამისად, საგადასახადო შეღავათი ვრცელდება მხოლოდ იმ აქტივის ნაწილზე, რომლის ფლობაც 2 წელზე მეტ ხანს გაგრძელდა.

გაერთიანებული აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავალი ნაწილდება თითოეულ აქტივზე მათი გაერთიანებამდე არსებული საბაზრო ღირებულებების პროპორციულად. თითოეული აქტივის მიმართ დასაბეგრი ნამეტი შემოსავალი განისაზღვრება მასზე გადანაწილებული რეალიზაციის ფასისა და შესაბამისი აქტივის შეძენის ფასს შორის სხვაობით.

1. უძრავი ქონება განიხილება საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს:

ა) წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს;

ბ) შესაძლებელია მისი გამოყენება საცხოვრებლად;

გ) ტექნიკურად უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით;

დ) არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს.

2. მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში (დეველოპერული საქმიანობა, იპოთეკური მოთხოვნების უზრუნველყოფა და სხვა) განხორციელებული მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად სსკ-ის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის მიზნისთვის.

3. სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობი/ნომერი საცხოვრებელ ბინად/სახლად არ განიხილება.

4. წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უძრავი ქონების შეძენის უფლების გასხვისება, ქონებრივი უფლების მიწოდებად განიხილება.

5. მშენებარე ობიექტი, საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება, თუ იგი მიწოდების მომენტში თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და მყიდველს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება.

6. საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი სახლის ფლობის ვადა აითვლება მისი მარეგისტრირებელ ორგანოში რეგისტრაციის დღიდან.

7. მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ მიღებული უძრავი ქონება მიიჩნევა ახალ აქტივად, რომლის ფლობის ვადა იწყება შესაბამის აქტივზე საკუთრების წარმოშობის დღიდან. აქტივის შეძენის ფასად განიხილება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება მისი გადაცემის მომენტში.

8. აქტივის გაყოფის შემთხვევაში ვადა აითვლება თავდაპირველი აქტივის შეძენის დღიდან, ხოლო აქტივების გაერთიანებისას თითოეული კომპონენტის ფლობის ვადა ფასდება დამოუკიდებლად.

9. აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავალი განისაზღვრება აქტივის მიწოდების ფასსა და მისი შეძენის ფასს შორის სხვაობით, რომლის განსაზღვრისას გაითვალისწინება ამ აქტივის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული და დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები, რომლებიც ზრდის მის ღირებულებას.

მუხლი 2. საჯარო გადაწყვეტილება ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე.

ბმულზე: იხილეთ PDF ფაილისი სახით