ზარის მოთხოვნასაჯარო რეესტრი და უტყუარობის პრეზუმცია
საჯარო რეესტრი სანივთო სამართლის ფინალური ნაწილია. მისი მნიშვნელობა იმაშია, რომ იგი წარმოადგენს უფლებაშემქმნელ ინსტიტუტს. მართალია, მანამდე უფლების აღმოცენების პროცესი ბევრ გზას გაივლის, მაგრამ მისი გაფორმების ფინალი მაინც საჯარო რეესტრშია. სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლის მიხედვით, საჯარო რეესტრი არის ნივთისა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის , მათსი ცვლილებების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავნ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, წარმოშობის და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა.
საჯარო რეესტრი გარანტირებულს ხდის მასში ასახული იურიდიული პოზიციების სიწორეს, სწორედ ამას ითვალისწინებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. ამასთან დაკავშირებით ინფორმაციას იძლევა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლიც:
1. რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.
2. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.
ყურადსაღებია ისიც, რომ სანივთო უფლებათა არსებობა და მათი აბსოლუტური ხასიათი აუცილებელს ხდის მათ საჯაროობას, რომ დაინტერესებულ პირს შეეძლოს შესაბამისი ინფორმაციის მოძიება და გადამოწმება.
საჯაროობას აქვს რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფუნქცია: საქვეყნოობა, რაც გულისხმობს საჯარო რეესტრში ყველა ცვლილების ასახვას, რის შემდეგაც შესაბამისი უფლებები წარმოქმნილად ჩაითვლება. ასევე, საჯარო რეესტრი არ წარმოადგენს მხოლოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტს, მას უფლებაწარმომშობი ფუნქცია აქვს, ისევე, როგორც მტკიცებითი ფუნქცია.
საჯარო რეესტრის პრეზუმციასთან დაკავშირებით ძალიან საინტერესოა საკონსტიტუციო სასამართლოდ 2017წლის 17ოქტომბრის გადაწყვეტილება. მოკლედ მიმოვიხილოთ დავის არსი: მოსარჩელე ნოდარ დვალმა 2002 წლის 7 მარტს შეიძინა და ფლობდა 2100 კვ.მ. მიწის ნაკვეთს ქალაქ თბილისში. ამასთან, მას აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება დარეგისტრირებული ჰქონდა საჯარო რეესტრში. 2011 წლის 7 მარტს ნოდარ დვალის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე ყალბი მიღება-ჩაბარების აქტის გამოყენებით, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა სხვა პირზე. ამის შემდგომ აღნიშნული მიწის ნაკვეთი ორჯერ გასხვისდა. ნოდარ დვალმა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და მოითხოვა იმ ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა, რომელთა საფუძველზეც მესამე პირებმა შეიძინეს ხსენებული მიწის ნაკვეთი. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, ნოდარ დვალის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მყიდველი წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს. საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალმა მიმართა საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2013 წლის 4 იანვარს კონსტიტუციური სარჩელით.
მოცემულ შემთხვევაში, საკონსტიტუციო სასამართლომ სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლების საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლთან შესაბამისობაზე მსჯელობის ფარგლებში დაადგინა, რომ ეს მუხლები წარმოადგენს საკუთრების უფლების შეზღუდვას. თუმცა, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოწესრიგება ემსახურება ლეგიტიმურ მიზანს (ბრუნვის სტაბილურობას) და არის მიზნის მიღწევის გამოსადეგი, აუცილებელი და პროპორციული საშუალება. მიუხედავად ამისა საკონსტიტუციო სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა სარჩელი და არაკონსტიტუციურად ჩათვალა სკ-ის 185-ე მუხლის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, იმ შემთხვევაში, თუ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია.
საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ შინაარსს კონკრეტულ შემთხვევაში კანონმდებელი განსაზღვრავს. მოქმედება „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის“ არ ნიშნავს, რომ ის არის მიმართული საზოგადოებისათვის გარკვეული და გარდაუვალი უარყოფითი შედეგების თავიდან ასაცილებლად. კანონმდებელი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის“ შეიძლება მოქმედებდეს, როდესაც მას ამოძრავებს საზოგადოებისათვის ან მისი ნაწილისათვის დადებითი შედეგების მომტანი მიზნები“. საკონსტიტუციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში კანონით გათვალისწინებული შემთხვევა სახეზეა.
არსებობს განსხვავებული აზრიც აღნიშნულ დადგენილებასთან. განსხვავებული აზრის ავტორები სადავოდ მიიჩნევენ გადაწყვეტილებაში განვითარებულ მსჯელობას, რომლის თანახმად ნივთის შემძენის/მესაკუთრის არაკეთილსინდისიერება სახეზეა თუ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი მყიდველისათვის ცნობილია. მსჯელობის თანახმად გადაწყვეტილება ამ ნაწილში დაუსაბუთებელია და ახალისებს არაკეთილსინდისიერად მოქცევას. კერძოდ, მიჩნეულია, რომ სასამართლოს ამგვარი განმარტება შესაძლებლობას იძლევა, რომ „ნებისმიერმა პირმა საკუთრებაზე რეგისტრაციის წარმოების შეჩერების მიზნით, შექმნას ხელოვნური ბარიერი, სპეციალურად, მიზანმიმართულად, უსაფუძვლოდ შეიტანოს საჩივარი და უზრუნველყოს კიდეც შეტყობინების ელემენტი.“ ეს მაშინ, როდესაც საჩივრის/სარჩელის შეტანის ფაქტი სულაც არ არის საჩივრის დაკმაყოფილების უპირობო წინაპირობა. „თუ საჩივარი შეტანილია მარეგისტრირებელ ორგანოში (სააგენტოში), მაშინ თავად სააგენტოა პასუხისმგებელი სადავოდ ქცეულ მონაცემებზე მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოების შემთხვევაში გონივრული ვადით შეაჩეროს რეგისტრაციის პროცედურა საკითხის/საჩივრის გადაწყვეტამდე და ამის შესახებ აცნობოს უძრავი ქონების შეძენის მსურველს, ისევე როგორც სასამართლოში დავის წარმოებისას სასამართლო შესაბამის გარემოებათა საფუძველზე/არსებობისას მხარის მოთხოვნით უზრუნველყოფს უფლების დაცვის დამატებითი ღონისძიების გამოყენებას. შესაბამისად, ყოველივე ზემოთთქმულიდან გამომდინარე, მართალია საჯარო რეესტრის უტყუარობის პრეზუმციასთან გაცნობისას უმალვე ვხვდებით ე.წ. კოლიზიას კეთილსინდისიერი შემძენისა და მესაკუთრის უფლებებს შორის, თუმცა განხილული გადაწყვეტილებებისა და მოსაზრებების შესაბამისად ადვილი მისახვედრია, თუ რატომ არსებობს ეს პრეზუმცია და რატომ არის იგი მნიშვნელოვანი სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის შენარჩუნებისთვის, რაც ძალზე ყურადსაღები ფაქტორია.
გამოყენებული ლიტერატურა:
[1] ბ. ზოიძე ქართული სანივთო სამართალი, თბილისი 2003, გვ.25.
[1]თამარ ზარანდია, სანივთო სამართალი, მეორე შევსებული გამოცეა, 2019წელი, გვ.421.
[1]საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, 312-ე მუხლის პირველი ნაწილი;
[1]საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, 312-ე მუხლის მეორე ნაწილი;
[1]სოფო ჩაჩავა, საჯარო რეესტრის პრეზუმფციასთან დაკავშირებით საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილების შეფასება, გვ.16.
ავტორი: ნია ტორონჯაძე
საიტი პასუხს არ აგებს აღნიშნულ სტატიაზე, მასში მოყვანილი ინფორმაციის სიზუსტესა და გამოყენებული ლიტერატურის ან საავტორო უფლებების დაცულობის საკითხზე
კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით
საქართველოში 
599 50 55 78
თბილისი, ალ.ყაზბეგის №47 (მეტრო დელისი)
თბილისი, გურამიშვილის N23 ა (მეტრო ღრმაღელე)
იტალიაში 351 5 47 00 47
ბარი, ბალენძანოს მოედანი 12ა
მსგავსი სიახლეები
sajaro reestri, საჯარო რეესტრი, უტყუარობის პრეზუმცია, utyuarobis prezumcia, reestris monacemebi, რეესტრის მონაცემები, მონაცემების საჯაროობა, monacemebis sajarooba
საჯარო რეესტრი სანივთო სამართლის ფინალური ნაწილია. მისი მნიშვნელობა იმაშია, რომ იგი წარმოადგენს უფლებაშემქმნელ ინსტიტუტს. მართალია, მანამდე უფლების აღმოცენების პროცესი ბევრ გზას გაივლის, მაგრამ მისი გაფორმების ფინალი მაინც საჯარო რეესტრშია. სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლის მიხედვით, საჯარო რეესტრი არის ნივთისა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის , მათსი ცვლილებების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავნ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, წარმოშობის და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა.
საჯარო რეესტრი გარანტირებულს ხდის მასში ასახული იურიდიული პოზიციების სიწორეს, სწორედ ამას ითვალისწინებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. ამასთან დაკავშირებით ინფორმაციას იძლევა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლიც:
1. რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.
2. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.
ყურადსაღებია ისიც, რომ სანივთო უფლებათა არსებობა და მათი აბსოლუტური ხასიათი აუცილებელს ხდის მათ საჯაროობას, რომ დაინტერესებულ პირს შეეძლოს შესაბამისი ინფორმაციის მოძიება და გადამოწმება.
საჯაროობას აქვს რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფუნქცია: საქვეყნოობა, რაც გულისხმობს საჯარო რეესტრში ყველა ცვლილების ასახვას, რის შემდეგაც შესაბამისი უფლებები წარმოქმნილად ჩაითვლება. ასევე, საჯარო რეესტრი არ წარმოადგენს მხოლოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტს, მას უფლებაწარმომშობი ფუნქცია აქვს, ისევე, როგორც მტკიცებითი ფუნქცია.
საჯარო რეესტრის პრეზუმციასთან დაკავშირებით ძალიან საინტერესოა საკონსტიტუციო სასამართლოდ 2017წლის 17ოქტომბრის გადაწყვეტილება. მოკლედ მიმოვიხილოთ დავის არსი: მოსარჩელე ნოდარ დვალმა 2002 წლის 7 მარტს შეიძინა და ფლობდა 2100 კვ.მ. მიწის ნაკვეთს ქალაქ თბილისში. ამასთან, მას აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება დარეგისტრირებული ჰქონდა საჯარო რეესტრში. 2011 წლის 7 მარტს ნოდარ დვალის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე ყალბი მიღება-ჩაბარების აქტის გამოყენებით, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა სხვა პირზე. ამის შემდგომ აღნიშნული მიწის ნაკვეთი ორჯერ გასხვისდა. ნოდარ დვალმა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და მოითხოვა იმ ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა, რომელთა საფუძველზეც მესამე პირებმა შეიძინეს ხსენებული მიწის ნაკვეთი. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, ნოდარ დვალის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მყიდველი წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს. საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალმა მიმართა საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2013 წლის 4 იანვარს კონსტიტუციური სარჩელით.
მოცემულ შემთხვევაში, საკონსტიტუციო სასამართლომ სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლების საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლთან შესაბამისობაზე მსჯელობის ფარგლებში დაადგინა, რომ ეს მუხლები წარმოადგენს საკუთრების უფლების შეზღუდვას. თუმცა, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოწესრიგება ემსახურება ლეგიტიმურ მიზანს (ბრუნვის სტაბილურობას) და არის მიზნის მიღწევის გამოსადეგი, აუცილებელი და პროპორციული საშუალება. მიუხედავად ამისა საკონსტიტუციო სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა სარჩელი და არაკონსტიტუციურად ჩათვალა სკ-ის 185-ე მუხლის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, იმ შემთხვევაში, თუ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია.
საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ შინაარსს კონკრეტულ შემთხვევაში კანონმდებელი განსაზღვრავს. მოქმედება „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის“ არ ნიშნავს, რომ ის არის მიმართული საზოგადოებისათვის გარკვეული და გარდაუვალი უარყოფითი შედეგების თავიდან ასაცილებლად. კანონმდებელი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის“ შეიძლება მოქმედებდეს, როდესაც მას ამოძრავებს საზოგადოებისათვის ან მისი ნაწილისათვის დადებითი შედეგების მომტანი მიზნები“. საკონსტიტუციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში კანონით გათვალისწინებული შემთხვევა სახეზეა.
არსებობს განსხვავებული აზრიც აღნიშნულ დადგენილებასთან. განსხვავებული აზრის ავტორები სადავოდ მიიჩნევენ გადაწყვეტილებაში განვითარებულ მსჯელობას, რომლის თანახმად ნივთის შემძენის/მესაკუთრის არაკეთილსინდისიერება სახეზეა თუ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი მყიდველისათვის ცნობილია. მსჯელობის თანახმად გადაწყვეტილება ამ ნაწილში დაუსაბუთებელია და ახალისებს არაკეთილსინდისიერად მოქცევას. კერძოდ, მიჩნეულია, რომ სასამართლოს ამგვარი განმარტება შესაძლებლობას იძლევა, რომ „ნებისმიერმა პირმა საკუთრებაზე რეგისტრაციის წარმოების შეჩერების მიზნით, შექმნას ხელოვნური ბარიერი, სპეციალურად, მიზანმიმართულად, უსაფუძვლოდ შეიტანოს საჩივარი და უზრუნველყოს კიდეც შეტყობინების ელემენტი.“ ეს მაშინ, როდესაც საჩივრის/სარჩელის შეტანის ფაქტი სულაც არ არის საჩივრის დაკმაყოფილების უპირობო წინაპირობა. „თუ საჩივარი შეტანილია მარეგისტრირებელ ორგანოში (სააგენტოში), მაშინ თავად სააგენტოა პასუხისმგებელი სადავოდ ქცეულ მონაცემებზე მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოების შემთხვევაში გონივრული ვადით შეაჩეროს რეგისტრაციის პროცედურა საკითხის/საჩივრის გადაწყვეტამდე და ამის შესახებ აცნობოს უძრავი ქონების შეძენის მსურველს, ისევე როგორც სასამართლოში დავის წარმოებისას სასამართლო შესაბამის გარემოებათა საფუძველზე/არსებობისას მხარის მოთხოვნით უზრუნველყოფს უფლების დაცვის დამატებითი ღონისძიების გამოყენებას. შესაბამისად, ყოველივე ზემოთთქმულიდან გამომდინარე, მართალია საჯარო რეესტრის უტყუარობის პრეზუმციასთან გაცნობისას უმალვე ვხვდებით ე.წ. კოლიზიას კეთილსინდისიერი შემძენისა და მესაკუთრის უფლებებს შორის, თუმცა განხილული გადაწყვეტილებებისა და მოსაზრებების შესაბამისად ადვილი მისახვედრია, თუ რატომ არსებობს ეს პრეზუმცია და რატომ არის იგი მნიშვნელოვანი სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის შენარჩუნებისთვის, რაც ძალზე ყურადსაღები ფაქტორია.
გამოყენებული ლიტერატურა:
[1] ბ. ზოიძე ქართული სანივთო სამართალი, თბილისი 2003, გვ.25.
[1]თამარ ზარანდია, სანივთო სამართალი, მეორე შევსებული გამოცეა, 2019წელი, გვ.421.
[1]საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, 312-ე მუხლის პირველი ნაწილი;
[1]საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, 312-ე მუხლის მეორე ნაწილი;
[1]სოფო ჩაჩავა, საჯარო რეესტრის პრეზუმფციასთან დაკავშირებით საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილების შეფასება, გვ.16.
ავტორი: ნია ტორონჯაძე
საიტი პასუხს არ აგებს აღნიშნულ სტატიაზე, მასში მოყვანილი ინფორმაციის სიზუსტესა და გამოყენებული ლიტერატურის ან საავტორო უფლებების დაცულობის საკითხზე
საქართველოში 599 50 55 78 თბილისი, ალ.ყაზბეგის №47 (მეტრო დელისი)
თბილისი, გურამიშვილის N23 ა (მეტრო ღრმაღელე)
იტალიაში 351 5 47 00 47 ბარი, ბალენძანოს მოედანი 12ა
