უძრავი ქონების ბაზარზე ახალი რეალობა დაიწყო

ბოლო წლებში აპარტ-ოტელები საქართველოში ერთ-ერთ ყველაზე მოთხოვნად საინვესტიციო პროდუქტად იქცა. დეველოპერები მყიდველებს პასიურ შემოსავალს, ტურისტულ დატვირთვასა და მომგებიან გადაყიდვას ჰპირდებოდნენ, ხოლო ინვესტორების დიდი ნაწილი ასეთ ქონებას ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ბინის სამართლებრივი რეჟიმით განიხილავდა.

თუმცა, ფინანსთა სამინისტროს უახლესმა პოზიციამ პრაქტიკულად შეცვალა ის საგადასახადო ლოგიკა, რომელზეც აპარტ-ოტელების ბაზარი წლების განმავლობაში იყო აგებული.

დღეს უკვე რეალური საფრთხეა, რომ აპარტ-ოტელის გაყიდვისას ფიზიკურმა პირმა ვეღარ ისარგებლოს იმ საგადასახადო შეღავათებით, რომლებიც საცხოვრებელი ბინებისთვის მოქმედებდა.

რატომ გახდა აპარტ-ოტელები ფინანსთა სამინისტროს განსაკუთრებული ინტერესის საგანი?

პრაქტიკაში ხშირი იყო შემთხვევები, როდესაც: ფართი რეალურად სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილი იყო; პროექტი ფუნქციონირებდა როგორც სასტუმრო; მესაკუთრე იღებდა კომერციულ შემოსავალს გაქირავებიდან; თუმცა საგადასახადო მიზნებისთვის ქონება მაინც „ბინად“ ითვლებოდა.

ფინანსთა სამინისტროს ახალი მიდგომა სწორედ ამ მოდელის გადახედვას ემსახურება.

თუ ქონება დაკავშირებულია სასტუმრო მომსახურებასთან, მართვის ერთიან სისტემასთან ან ტურისტულ ოპერირებასთან, საგადასახადო ორგანომ შესაძლოა ის აღარ მიიჩნიოს საცხოვრებელ ფართად  მიუხედავად იმისა, თუ რა წერია რეკლამაში ან ზოგიერთ შემთხვევაში, რეესტრის ამონაწერშიც კი.

ყველაზე მნიშვნელოვანი ცვლილება - იზრდება გადასახადი

ახალი ინტერპრეტაციის მთავარი შედეგი პირდაპირ აისახება გადასახადზე.

თუ აპარტ-ოტელი ჩაითვლება კომერციულ აქტივად:

ფიზიკური პირი შესაძლოა აღარ გათავისუფლდეს საშემოსავლო გადასახადისგან 2-წლიანი ფლობის შემდეგ.

ასევე, პრაქტიკულად იზღუდება:

5%-იანი შეღავათიანი რეჟიმის გამოყენების შესაძლებლობაც.

შედეგად, გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალი შესაძლოა დაიბეგროს:

20%-იანი საშემოსავლო გადასახადით.

ეს ცვლილება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ პირებისთვის, ვინც აპარტ-ოტელებს საინვესტიციო მიზნით ყიდულობდა.

რისკი, რომელსაც ბევრი ინვესტორი ვერ ამჩნევს

ერთ-ერთი ყველაზე სენსიტიური საკითხი ეხება მშენებარე პროექტებს.

დღეს ბაზარზე გავრცელებულია მოდელი, როდესაც მყიდველი ჯერ მხოლოდ მომავალ ფართზე უფლებას იძენს და შემდეგ ამ უფლებას ასხვისებს. სწორედ აქ ჩნდება მნიშვნელოვანი საგადასახადო პრობლემა. ფინანსთა სამინისტროს მიდგომით, ასეთ შემთხვევაში გარიგება შესაძლოა შეფასდეს არა როგორც უძრავი ქონების გაყიდვა, არამედ:

ქონებრივი უფლების გადაცემა.

ეს კი საგადასახადო თვალსაზრისით სრულიად განსხვავებულ შედეგებს იწვევს.

რას უნდა მიაქციონ ყურადღება მყიდველებმა და ინვესტორებმა?

დღევანდელ რეალობაში მხოლოდ ფართის შეძენა აღარ არის საკმარისი - აუცილებელია მისი სამართლებრივი და საგადასახადო სტატუსის სრულყოფილი ანალიზი.

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია: როგორ არის განსაზღვრული პროექტის დანიშნულება; აქვს თუ არა კომპლექსს სასტუმროს მართვის მოდელი; არსებობს თუ არა სავალდებულო გაქირავების სისტემა; როგორ ფორმდება ხელშეკრულება; რა ტიპის აქტივი იყიდება რეალურად; რა საგადასახადო შედეგი დადგება მომავალში.

სწორედ ამ დეტალებზეა დამოკიდებული, გადაიხდით თუ არა ათიათასობით ლარის დამატებით გადასახადს.

რატომ შეიძლება გახშირდეს საგადასახადო დავები?

ახალი მიდგომა პრაქტიკაში ბევრ ბუნდოვან კითხვას ტოვებს.

მაგალითად: რა შემთხვევაში ითვლება აპარტ-ოტელი კომერციულ ფართად? საკმარისია თუ არა სასტუმროს მომსახურების არსებობა? რა მნიშვნელობა აქვს რეესტრის სტატუსს? როგორ შეფასდება ინდივიდუალური გამოყენება? ვრცელდება თუ არა ცვლილება უკვე შეძენილ ფართებზე?

სწორედ ამიტომ, უახლოეს პერიოდში მოსალოდნელია როგორც საგადასახადო შემოწმებების, ისე ადმინისტრაციული და სასამართლო დავების ზრდა.

რა უნდა გააკეთოს აპარტ-ოტელის მფლობელმა დღეს?

თუ ფლობთ აპარტ-ოტელს ან გეგმავთ მის შეძენას/გაყიდვას, მნიშვნელოვანია გადაწყვეტილების მიღებამდე მიიღოთ:

პროფესიული საგადასახადო და იურიდიული შეფასება.

ხშირ შემთხვევაში, წინასწარ ჩატარებული ანალიზი გაცილებით ნაკლებ ხარჯს უკავშირდება, ვიდრე მოგვიანებით დარიცხული გადასახადი, ჯარიმა ან დავა საგადასახადო ორგანოსთან.

Nakashidze & Partners - უძრავი ქონებისა და საგადასახადო დავების სამართლებრივი მხარდაჭერა

ჩვენი გუნდი აქტიურად მუშაობს: უძრავი ქონების საგადასახადო სტრუქტურირებაზე; აპარტ-ოტელებთან დაკავშირებულ სამართლებრივ რისკებზე; საგადასახადო დავებზე; 

თუ გეგმავთ აპარტ-ოტელის შეძენას, გაყიდვას ან უკვე მიიღეთ საგადასახადო რისკთან დაკავშირებული შეტყობინება  მნიშვნელოვანია შეფასება განხორციელდეს დროულად.

დაგვიკავშირდით კონსულტაციისთვის და წინასწარ შეაფასეთ თქვენი საგადასახადო რისკები.

დაგვიკავშირდით კონსულტაციისთვის

Nakashidze & Partners

ოფისი: 032 212 05 50
მობილური: 598 41 94 16
ვებ-გვერდი: https://iuristi.com