ვინ არიან ატსტუპნიკები

ე.წ. ატსტუპნიკების შესახებ რეგულაციები მოცემულია საქართველოს კანონში „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“

ატსტუპნიკები არიან საცხოვრებელი სადგომის მოსარგებლეები, აღნიშნული კანონი აწესრიგებს მათ სპეციალურ ურთიერთობას საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრეებთან, რომელიც წარმოშობილია 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1996 წლის 27 ივნისამდე.

მოსარგებლის განმარტება – პირი, რომელიც კანონის მიღების მომენტისთვის კეთილსინდისიერად ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს მესაკუთრესთან სანოტარო ფორმის დაცვის გარეშე დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ან მფლობელობის უფლება მიღებული აქვს საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით ან ადმინისტრაციული აქტით;

მაგ: 1991 წელს გიორგიმ და ლაშამ დადეს გიორგის ბინაზე ნასყიდობის ხელშეკრულება წერილობითი ფორმით ნოტარიუსის დამოწმებისა და შესაბამის რეესტრში რეგისტრაციის გარეშე. ასეთ შემთხვევაში ლაშა წარმოადგენს ამ ბინის მოსარგებლეს (ატსტუპნიკს) და მას წარმოეშობა ზემოთ აღნიშნულ კანონში გათვალისწინებული სპეციალური უფლებამოსილებანი, რომლებსაც დეტალურად განვიხილავთ ქვემოთ.

რეგისტრაცია – „საქართველოს მოქალაქეთა და საქართველოში მცხოვრებ უცხოელთა რეგისტრაციის, პირადობის (ბინადრობის) მოწმობისა და საქართველოს მოქალაქის პასპორტის გაცემის წესის შესახებ“ საქართველოს 1996 წლის 27 ივნისის №323 კანონის მიღებამდე არსებული წესით საცხოვრებელ ფართში რეგისტრაცია (ჩაწერა).

საცხოვრებელი სადგომი – ფართი, რომელზედაც თავდაპირველად არსებობდა გარიგება მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის ან გათვალისწინებული იყო ადმინისტრაციული აქტით.

მაგ: თუ ბინა 80 კვ.მ იყო და მესაკუთრემ 20 კვ.მ მიაშენა, მაშინ მოსარგებლეს უფლებები ექნება მხოლოდ თავდაპირველად არსებულ ფართზე- 80 კვ.მ-ზე.

თუ მხარეებს შორის არსებობს წერილობითი შეთანხმება საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობაზე (სანოტარო ფორმის დაცვის გარეშე), მესაკუთრეს უფლება აქვს მოსარგებლეს მოსთხოვოს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა, მხოლოდ მოსარგებლისთვის (ან თავდაპირველი მოსარგებლის უფლებამონაცვლისთვის) დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 90%-ის გადახდის შემთხვევაში.

თუ მესაკუთრე უარს აცხადებს მოსარგებლისთვის ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული კომპენსაციის გადახდაზე, მოსარგებლეს უფლება აქვს მესაკუთრეს მოსთხოვოს შესაბამისი ანაზღაურების (დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 10%) სანაცვლოდ დაკავებულ საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა.

მაგ: ზემოთ მოყვანილ მაგალითში, გიორგი უფლებამოსილია მოსთხოვოს ლაშას ბინის დატოვება, თუმცა ამავდროულად იგი ვალდებულია გადაუხადოს ლაშას ბინის საბაზღო ღირებულების 90%. თუ გიორგი უარს აცხადებს აღნიშნული თანხის გადახდაზე, მაშინ ლაშა იქნება უფლებამოსილი მოსთხოვოს გიორგის ბინაზე საკუთრების უფლების მისთვის გადაცემა, ბინის საბაზრო ღირებულების 10%-ის გადახდის შემდეგომ.

თუ მხარეებს შორის არსებობს გარიგება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ, მესაკუთრეს უფლება აქვს მოსარგებლეს მოსთხოვოს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა, მხოლოდ მოსარგებლისთვის (ან თავდაპირველი მოსარგებლის უფლებამონაცვლისთვის) დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%-ის გადახდის შემთხვევაში.

თუ მესაკუთრე უარს აცხადებს მოსარგებლისთვის ამ მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული კომპენსაციის გადახდაზე, მოსარგებლეს უფლება აქვს მესაკუთრეს მოსთხოვოს შესაბამისი ანაზღაურების (დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 25%) სანაცვლოდ დაკავებულ საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა.

მაგ: 1991 წელს გიორგიმ და ლაშამ დადეს გიორგის ბინის სარგებლობის დათმობის ხელშეკრულება ლაშას სასარგებლოდ. ამ შემთხვევაში გიორგი უფლებამოსილია მოსთხოვოს ლაშას ბინის დატოვება და გადაუხადოს ბინის საბაზრო ღირებულების 75 %, ხოლო აღნიშნული თანხის გიორგის მხრიდან გადაუხდებლობის შემთხვევაში, ლაშა უფლებამოსილია გადაიხადოს ბინის საბაზღო ღირებულების 25% და მოითხოვოს ამ ბინაზე საკუთრების უფლების გადაცემა.

გარიგება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ უნდა დასტურდებოდეს შემდეგი გარემოებებით: სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაცია და კომუნალური გადასახადების გადახდა ან/და მესაკუთრისთვის გარკვეული ოდენობის საფასურის გადახდა (გარდა ქირავნობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირისა).

თუ მოსარგებლეს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის უფლება მოპოვებული აქვს ქირავნობის საფუძველზე, ის არ ჩაითვლება ამ კანონის 11 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ მოსარგებლედ და მასზე არ ვრცელდება ამ კანონით დადგენილი უფლებები.

თუ ზემოთ მოყვანილ შემთხვევებში მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის შეთანხმება არ იქნა მიღწეული, დავა გადაწყდება სასამართლო წესით.

თუ ერთ-ერთი მხარის ადგილსამყოფელი უცნობია, მეორე მხარე უფლებამოსილია სარჩელში მოპასუხის მისამართის მიუთითებლად მიმართოს სასამართლოს, რომელიც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 78-ე მუხლით დადგენილი წესით უზრუნველყოფს მეორე მხარის მიმართ საჯარო შეტყობინებას. ამ შემთხვევაში, სასამართლო გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლის შემდეგ, მხარე უფლებამოსილია სასამართლო გადაწყვეტილებით განსაზღვრული თანხა შეიტანოს ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესის შესაბამისად და ამის შემდეგ განახორციელოს საცხოვრებელი სადგომის თავის საკუთრებად რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

იმ მესაკუთრეს, რომლის საცხოვრებელ სადგომშიც ადმინისტრაციული აქტით შესახლებულ იქნა მოსარგებლე, შეუძლია მოსარგებლეს მოსთხოვოს ნივთზე მფლობელობის შეწყვეტა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც მოსარგებლის ან მესაკუთრის მოთხოვნით, სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე სახელმწიფო აუნაზღაურებს მოსარგებლეს დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულებას.

მესაკუთრეს უფლება აქვს ზემოთ აღნიშნული კომპენსაცია თავად აუნაზღაუროს მოსარგებლეს. ამ შემთხვევაში მესაკუთრე უფლებამოსილია სასამართლო წესით მოითხოვოს გადახდილი კომპენსაციის ანაზღაურება სახელმწიფოსაგან.

თუ საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრე გარდაცვლილია და არც კანონით და არც ანდერძით მემკვიდრეები არ არიან ან არც ერთმა მემკვიდრემ არ მიიღო სამკვიდრო, ანდა ყველა მემკვიდრეს ჩამოერთვა მემკვიდრეობის უფლება (უმკვიდრო ქონება), მოსარგებლე უფლებამოსილია კანონით დადგენილი წესით მოითხოვოს დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის უმკვიდროდ ცნობა სასამართლოში.

სასამართლო ღებულობს გადაწყვეტილებას საცხოვრებელი სადგომის უმკვიდროდ ცნობას და მოსარგებლის საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადაცემას.

მესაკუთრე, რომელიც მოსარგებლეს მოსთხოვს ნივთზე მფლობელობის შეწყვეტას, ვალდებულია აუნაზღაუროს მოსარგებლეს მის მიერ განხორციელებული მიშენება-დაშენების ან/და არსებითი გაუმჯობესების ხარჯები საბაზრო ღირებულების სრული ოდენობით.

მაგ: რემონტის ხარჯები, რეკონსტრუქციის ხარჯები, აივნის მიშენების ხარჯები და ა.შ.

აღნიშნული ურთიერთობის დამთავრებამდე, მესაკუთრე არ არის უფლებამოსილი მოსთხოვოს მოსარგებლეს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა. აღნიშნულ ურთიერთობაზე და დადგენილი უფლებების განხორციელებაზე არ ვრცელდება ხანდაზმულობის ვადა.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის- ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში;