სამშენებლო კომპანიამ ბინის ჩაბარება დააგვიანა? - ადვოკატ ნათია ნაკაშიძის რჩევები, როგორ დავიცვათ უფლებები

სამშენებლო კომპანიამ ბინის ჩაბარება დააგვიანა? - ადვოკატი ნათია ნაკაშიძის რჩევები, როგორ დავიცვათ უფლებები

იურიდიული რჩევები ადვოკატ ნათია ნაკაშიძისაგან

ახალი ბინის შეძენა ცხოვრების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ეტაპია, თუმცა ეს პროცესი ხშირად სამართლებრივ გამოწვევებთანაა დაკავშირებული. განსაკუთრებით აქტუალურია პრობლემა, როცა სამშენებლო კომპანია ვადებს არღვევს და ბინას დათქმულ დროში არ გაბარებთ.

რა სამართლებრივი ბერკეტები გვაქვს ასეთ დროს და როგორ უნდა მოვიქცეთ, სანამ მშენებარე ბინას შევიძენთ? ამჯერად, ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე სწორედ ამ აქტუალურ საკითხებზე მოგვცემს დეტალურ განმარტებებს.

- ქალბატონო ნათია, რა არის მთავარი რისკი, რასაც მშენებარე ბინის შეძენისას ვაწყდებით და როგორ ავირიდოთ ის თავიდან?

• დიახ, მშენებარე ბინის შეძენა ყოველთვის მაღალ რისკს შეიცავს. სანამ ხელშეკრულებას ხელს მოაწერთ, უმნიშვნელოვანესია, დეტალურად გადაამოწმოთ როგორც თავად სამშენებლო კომპანია, ისე კონკრეტული უძრავი ქონება.

გირჩევთ, პირველ რიგში, სამეწარმეო რეესტრში გადაამოწმოთ კომპანიის სტატუსი: ხომ არ ადევს მას ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა ან ხომ არ მიმდინარეობს მის მიმართ გადახდისუუნარობის საქმის წარმოება. ასევე, აუცილებლად შეამოწმეთ თავად უძრავი ქონების ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან. დარწმუნდით, რომ ფართი, რომელსაც ყიდულობთ, არ არის დატვირთული იპოთეკით ან სხვა ვალდებულებით. მშენებარე ბინის შემთხვევაში, მას მინიჭებული უნდა ჰქონდეს ინდივიდუალური საკადასტრო კოდი.

- ხშირად გვგონია, რომ თუ ხელშეკრულება გავაფორმეთ და თანხა გადავიხადეთ, ბინა უკვე ჩვენია. რამდენად სწორია ეს მიდგომა?

• ეს ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული მცდარი შეხედულებაა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასაცემად ორ სავალდებულო კომპონენტს ითვალისწინებს:

1. წერილობითი ფორმით დადებული ხელშეკრულება;

2. ამ ხელშეკრულების საფუძველზე მყიდველის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

მხოლოდ ხელშეკრულების დადება და თანხის გადახდა არ გაქცევთ მესაკუთრედ. ეს დოკუმენტი მხარეებს შორის წარმოშობს ვალდებულებით ურთიერთობას (კომპანია ვალდებულია გადმოგცეთ ბინა, თქვენ – გადაიხადოთ ფული), მაგრამ საკუთრების უფლება თქვენზე მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის დასრულების შემდეგ გადმოდის. სანამ რეესტრში მესაკუთრედ არ დარეგისტრირდებით, იურიდიულად ბინის მფლობელი კვლავ სამშენებლო კომპანიაა.

- რას გვეტყვით ე.წ. „წინასწარ რეგისტრაციაზე“ და რატომ არიდებენ მას კომპანიები თავს?

• ეს არის უმნიშვნელოვანესი სამართლებრივი მექანიზმი თქვენი ინტერესების დასაცავად, განსაკუთრებით მაშინ, როცა ბინა ჯერ აშენებული არ არის. როდესაც აფორმებთ, მაგალითად, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებას, აუცილებლად უნდა მოითხოვოთ მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

ამ რეგისტრაციით თქვენ იძენთ "მომავალი მესაკუთრის" სტატუსს. ეს არის თქვენი გარანტია, რომ კომპანია იმავე ბინას სხვა პირზე ვეღარ გაყიდის ან სხვაგვარად ვერ დატვირთავს თქვენი თანხმობის გარეშე.

რაც შეეხება კითხვის მეორე ნაწილს, კომპანიები ხშირად თავს არიდებენ რეგისტრაციას, რადგან ეს მათთვის დამატებითი ბიუროკრატიაა. თუ ხელშეკრულება რეესტრში არ არის რეგისტრირებული, მათ ბევრად მარტივად შეუძლიათ ცალმხრივად შეცვალონ პირობები ან, ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში, სწრაფად გაყიდონ ფართი სხვაზე. ეს მათთვის კომფორტულია, მაგრამ მყიდველისთვის – უკიდურესად სარისკო.

- დავუბრუნდეთ მთავარ თემას: კომპანიამ ბინას დათქმულ ვადაში არ ჩაგვაბარა. რა უნდა მოვიმოქმედოთ?

• პირველი, რასაც უნდა დაეყრდნოთ, თქვენი ხელშეკრულებაა. სწორედ ამიტომ არის მნიშვნელოვანი, რომ კონტრაქტის გაფორმებამდე ის დეტალურად შეისწავლოს იურისტმა.

ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა იყოს გაწერილი:

1. ბინის ჩაბარების ზუსტი ვადა (და არა ბუნდოვანი ფორმულირება, როგორიცაა "მშენებლობის დასრულებისთანავე").

2. რა ითვლება ჩაბარებად (მაგალითად, მხოლოდ კედლების აშენება თუ ექსპლუატაციაში მიღება).

3. სანქციები ვადის გადაცილებისთვის (მაგალითად, პირგასამტეხლო ყოველი ვადაგადაცილებული დღისთვის).

4. ხელშეკრულების მოშლის პირობები (რა დონის გადაცილება გაძლევთ უფლებას, მოითხოვოთ თანხის უკან დაბრუნება).

- და თუ ხელშეკრულება გვიცავს, რა კონკრეტული ნაბიჯები გადავდგათ?

• თუ კომპანია არღვევს გონივრულ ვადას და არ ასრულებს ვალდებულებას, პირველი ნაბიჯი არის მასთან წერილობითი, ოფიციალური პრეტენზიის გაგზავნა, სადაც მოითხოვთ ვალდებულების შესრულებას ან/და პირგასამტეხლოს დარიცხვას.

თუ მოლაპარაკებამ შედეგი არ გამოიღო, თქვენ გაქვთ უფლება, მიმართოთ სასამართლოს. სასამართლოს მეშვეობით შეგიძლიათ მოითხოვოთ:

• ხელშეკრულების შესრულება (ბინის ჩაბარების დავალდებულება);

• დაკისრებული პირგასამტეხლოს და ზიანის ანაზღაურება;

• უკიდურეს შემთხვევაში – ხელშეკრულების მოშლა და გადახდილი თანხის სრულად უკან დაბრუნება.

სასიხარულოა, რომ ბოლო პერიოდში მომართვიანობა გაზრდილია. მოქალაქეები უფრო მეტად ცდილობენ, იურისტების დახმარებით დაიცვან საკუთარი უფლებები და არ შეეგუონ კომპანიების უპასუხისმგებლო დამოკიდებულებას. ინფორმირებული და გააზრებული ნაბიჯი ყოველთვის საუკეთესო თავდაცვაა.

კითხვების შემთხვევაში, დაგვიკავშირდით.