ბინის ყიდვამდე იურიდიული და სამშენებლო შემოწმება საქართველოში

ავტორი: სამშენებლო და უძრავი ქონების სამართალში სპეციალიზებული ადვოკატი სპეციალიზირებული მაღალკვალიფიციური გამოცდილი ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე „ნაკაშიძე და პარტნიორების“ დირექტორი თბილისი • რომი • ბარი

ბინის შეძენა მხოლოდ სასურველი საცხოვრებლის არჩევა და ფასზე შეთანხმება არ არის. ეს არის მაღალი ღირებულების სამართლებრივი გარიგება, რომლის უსაფრთხოებაც დამოკიდებულია საკუთრების წარმოშობაზე, საჯარო რეესტრის მონაცემებზე, მშენებლობის კანონიერებაზე, გამყიდველის უფლებამოსილებაზე, ხელშეკრულების პირობებზე, ანგარიშსწორების სწორ თანმიმდევრობასა და მყიდველის საკუთრების დროულ რეგისტრაციაზე.

გარეგნულად მოწესრიგებული ბინა შეიძლება დატვირთული იყოს იპოთეკით, ყადაღით, სერვიტუტით, უზუფრუქტით, იჯარით ან მესამე პირის სხვა უფლებით. ფაქტობრივი ფართობი ან გეგმარება შეიძლება არ ემთხვეოდეს რეგისტრირებულ მონაცემებს. მშენებარე პროექტში კი რისკი შეიძლება უკავშირდებოდეს მიწის ნაკვეთს, დეველოპერის უფლებამოსილებას, მშენებლობის ნებართვას, შეთანხმებული პროექტის ცვლილებას, დასრულების ვადას, ექსპლუატაციაში მიღებას ან ბინის მომავალ რეგისტრაციას.

ბინის იურიდიული შემოწმება უნდა დაიწყოს მანამდე, სანამ მყიდველი გადაიხდის ბეს, ავანსს, ჯავშნის თანხას ან ნასყიდობის ფასის ნებისმიერ ნაწილს. დოკუმენტების ხელმოწერის შემდეგ აღმოჩენილი პრობლემა ხშირად უკვე დარღვეული უფლების აღდგენას მოითხოვს, ხოლო წინასწარი შემოწმება საშუალებას იძლევა, რისკი თავიდან იქნეს აცილებული ან უსაფრთხო სახელშეკრულებო მექანიზმით შემცირდეს.

მშენებლობის ნებართვა, მშენებლობის დასრულება, ექსპლუატაციაში მიღება და საკუთრების რეგისტრაცია ერთი და იგივე არ არის

მშენებარე ბინის შეძენისას მყიდველმა ერთმანეთისგან მკაფიოდ უნდა განასხვაოს ოთხი დამოუკიდებელი სამართლებრივი ეტაპი: მშენებლობის ნებართვის არსებობა, სამშენებლო სამუშაოების სანებართვო პირობების შესაბამისად განხორციელება, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება და კონკრეტულ ბინაზე საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.

მშენებლობის ნებართვა ადასტურებს, რომ უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ შესაბამის პირს კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე შეთანხმებული პროექტის მიხედვით მშენებლობის განხორციელების უფლება მიანიჭა. იგი თავისთავად არ ადასტურებს, რომ მშენებლობა ნებართვისა და პროექტის სრული დაცვით მიმდინარეობს ან დასრულდა.

სამშენებლო სამუშაოების დასრულება ფაქტობრივი გარემოებაა, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღება არის უფლებამოსილი ორგანოს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, რომლითაც საბოლოოდ დგინდება დასრულებული მშენებლობის შესაბამისობა სამშენებლო და სანებართვო პირობებთან.

კონკრეტულ ბინაზე საკუთრების უფლება კი წარმოიშობა შესაბამისი გარიგებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველზე. ამიტომ პროექტის კანონიერება, შენობის ექსპლუატაციაში მიღება და ბინის საკუთრებად რეგისტრაცია ცალ-ცალკე უნდა შემოწმდეს. საქართველოს კანონმდებლობა ექსპლუატაციაში მიღებამდე შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირებას კრძალავს, ხოლო ექსპლუატაციაში მიუღებელი ობიექტის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით ჩვეულებრივი საექსპლუატაციო მიზნით მომარაგებაც დაუშვებელია.

1. რას ნიშნავს ბინის იურიდიული შემოწმება

ბინის იურიდიული შემოწმება არის ქონების, გამყიდველის, საკუთრების ისტორიის, სამშენებლო დოკუმენტების, შეზღუდვების, ხელშეკრულებისა და ანგარიშსწორების ერთიანი სამართლებრივი ანალიზი.

მისი მიზანი მხოლოდ დოკუმენტების არსებობის დადასტურება არ არის. პროფესიული შემოწმების შედეგად მყიდველმა უნდა იცოდეს, ნამდვილად ეკუთვნის თუ არა ქონება გამყიდველს, არსებობს თუ არა მესამე პირის უფლება, რამდენად კანონიერია შენობა, შეესაბამება თუ არა ფაქტობრივი ბინა რეგისტრირებულ მონაცემებს, შეიცავს თუ არა ხელშეკრულება მყიდველისთვის სახიფათო პირობებს და რა თანმიმდევრობით უნდა შესრულდეს გადახდა და რეგისტრაცია.

იურიდიული შემოწმების საბოლოო შედეგი უნდა იყოს არა ზოგადი ფრაზა, რომ „ყველაფერი წესრიგშია“, არამედ კონკრეტული და დასაბუთებული პასუხი თითოეულ გამოვლენილ რისკზე.

2. რატომ არ არის საკმარისი მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერი

საჯარო რეესტრის განახლებული ამონაწერი შემოწმების აუცილებელი საწყისი დოკუმენტია, თუმცა იგი ყოველთვის ვერ ქმნის სრულ სამართლებრივ სურათს.

ამონაწერით შეიძლება დადგინდეს რეგისტრირებული მესაკუთრე, ქონების საკადასტრო კოდი, მისამართი, ფართობი, იპოთეკა, ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა, სერვიტუტი, უზუფრუქტი და სხვა რეგისტრირებული უფლებები ან შეზღუდვები.

ამონაწერი თავისთავად ყოველთვის ვერ პასუხობს კითხვას, რა საფუძვლით შეიძინა გამყიდველმა საკუთრება, კანონიერად არის თუ არა შეცვლილი ბინის ფართობი ან გეგმარება, ემთხვევა თუ არა ფაქტობრივი ობიექტი რეგისტრირებულ ქონებას, არსებობს თუ არა მიმდინარე სასამართლო დავა, დასრულებულია თუ არა მშენებლობის სამართლებრივი პროცესი და შეძლებს თუ არა გამყიდველი ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას.

სრულყოფილი შემოწმება გულისხმობს რეესტრის ამონაწერის შედარებას საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტებთან, საკადასტრო გეგმასთან, სამშენებლო დოკუმენტაციასთან, ფაქტობრივ მდგომარეობასა და გასაფორმებელი ხელშეკრულების პირობებთან.

3. ნამდვილად არის თუ არა გამყიდველი ქონების მესაკუთრე

პირველი ძირითადი საკითხია, ეკუთვნის თუ არა ბინა იმ პირს, რომელიც მის გაყიდვას აპირებს.

უნდა გადამოწმდეს გამყიდველის პირადობა და მისი მონაცემების შესაბამისობა საჯარო რეესტრის ჩანაწერთან. თუ გარიგებაში წარმომადგენელი მონაწილეობს, შესასწავლია მინდობილობის ნამდვილობა, მოქმედების ვადა, გაუქმების საკითხი და უფლებამოსილების ზუსტი ფარგლები.

მინდობილობაში ცალსახად უნდა იკითხებოდეს, აქვს თუ არა წარმომადგენელს კონკრეტული ქონების გაყიდვის, ხელშეკრულების ხელმოწერის, ფასის განსაზღვრის, თანხის მიღების, საბანკო ანგარიშის მითითებისა და საჯარო რეესტრში განცხადების წარდგენის უფლება.

თუ გამყიდველი იურიდიული პირია, დამატებით უნდა შემოწმდეს კომპანიის რეგისტრაცია, წარმომადგენლობის უფლება, წესდება, პარტნიორთა ან შესაბამისი ორგანოს გადაწყვეტილების საჭიროება და ხელმომწერი პირის უფლებამოსილება.

მყიდველმა თანხა არ უნდა გადარიცხოს მესამე პირის ანგარიშზე მხოლოდ ზეპირი მითითების საფუძველზე. თუ თანხის მიმღები გამყიდველი არ არის, ასეთი გადახდის სამართლებრივი საფუძველი და გამყიდველის თანხმობა ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა აისახოს.

4. საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტებისა და ისტორიის შემოწმება

საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტი აჩვენებს, რა სამართლებრივი საფუძვლით გახდა გამყიდველი მესაკუთრე.

ასეთი საფუძველი შეიძლება იყოს ნასყიდობის, ჩუქების ან გაცვლის ხელშეკრულება, სამკვიდრო მოწმობა, სასამართლოს გადაწყვეტილება, პრივატიზების დოკუმენტი, დეველოპერთან გაფორმებული ხელშეკრულება ან სხვა სამართლებრივი აქტი.

შემოწმებისას უნდა შეფასდეს დოკუმენტის ნამდვილობა, მხარეთა უფლებამოსილება, ქონების აღწერის სიზუსტე, ხელშეკრულების არსებითი პირობები და რეგისტრაციის საფუძველი.

განსაკუთრებული ყურადღება სჭირდება შემთხვევას, როდესაც საკუთრება მოკლე პერიოდში რამდენჯერმე გასხვისდა, მიღებულია მემკვიდრეობით ან ჩუქებით, რეგისტრაცია დაეფუძნა სასამართლოს გადაწყვეტილებას, ქონების მისამართი ან ფართობი სხვადასხვა დოკუმენტში განსხვავებულად არის მითითებული ან საკუთრების ჯაჭვში წარმომადგენელი მონაწილეობდა.

საკუთრების ისტორიის კვლევის მიზანია დადგინდეს, ხომ არ არსებობს წინა მესაკუთრის, მემკვიდრის, მეუღლის, თანამესაკუთრის ან სხვა პირის მოთხოვნის რეალური საფუძველი.

5. მეუღლის, თანამესაკუთრისა და მემკვიდრის შესაძლო უფლებები

საჯარო რეესტრში მხოლოდ ერთი მესაკუთრის მითითება ყველა შემთხვევაში არ გამორიცხავს სხვა პირის სამართლებრივ ინტერესს.

ქონების შეძენის თარიღი, დაფინანსების წყარო, ქორწინების პერიოდში წარმოშობილი ქონებრივი ურთიერთობა, საქორწინო ხელშეკრულება, მემკვიდრეობა და სასამართლო დავა შეიძლება გავლენას ახდენდეს ქონების უსაფრთხოდ გასხვისებაზე.

თუ ბინა თანასაკუთრებაშია, უნდა დადგინდეს თითოეული თანამესაკუთრის წილი და გარიგებაში მონაწილეობის აუცილებლობა. თუ იყიდება მხოლოდ წილი, მყიდველმა ზუსტად უნდა იცოდეს, რომ იგი იძენს არა ბინის კონკრეტულ ოთახს, არამედ საერთო საკუთრებაში იდეალურ წილს, თუ ქონებით სარგებლობის განსხვავებული წესი სათანადოდ არ არის განსაზღვრული.

თუ ქონებასთან დაკავშირებულია არასრულწლოვნის საკუთრება ან არსებითი ინტერესი, გარიგება განსაკუთრებულ სამართლებრივ შეფასებას საჭიროებს.

6. იპოთეკა, ყადაღა, სერვიტუტი და სხვა შეზღუდვები

იპოთეკით დატვირთული ბინის ყიდვა თავისთავად აკრძალული არ არის, თუმცა არასწორად დაგეგმილი ანგარიშსწორება მყიდველისთვის ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი რისკის წყაროა.

ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა განისაზღვროს იპოთეკური დავალიანების მოცულობა, კრედიტორისთვის გადასახდელი თანხა, თანხის გადახდის დანიშნულება, იპოთეკის გაუქმებისთვის საჭირო დოკუმენტი, დარჩენილი ფასის გადახდის პირობა და მყიდველის საკუთრების რეგისტრაციის თანმიმდევრობა.

მყიდველი მხოლოდ გამყიდველის ზეპირ დაპირებას არ უნდა დაეყრდნოს, რომ მიღებული თანხით იპოთეკა მომავალში გაუქმდება. უსაფრთხო სქემა უნდა აკავშირებდეს ფულის გადახდას იპოთეკური ვალის დაფარვასთან, კრედიტორის დადასტურებასთან, შეზღუდვის მოხსნასთან და საკუთრების რეგისტრაციასთან.

ყადაღის ან განკარგვის აკრძალვის არსებობისას გარიგების რეგისტრაცია შეიძლება შეუძლებელი გახდეს. სერვიტუტმა, უზუფრუქტმა, იჯარამ ან სხვა რეგისტრირებულმა უფლებამ კი შეიძლება მნიშვნელოვნად შეზღუდოს ბინის ფლობა და გამოყენება მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველი მესაკუთრე გახდება.

შემოწმების მიზანია არა მხოლოდ შეზღუდვის აღმოჩენა, არამედ მისი პრაქტიკული შედეგის შეფასება.

7. სასამართლო დავა, აღსრულება და გადახდისუუნარობის რისკი

უძრავი ქონების უსაფრთხოება მხოლოდ რეესტრში იმ მომენტისთვის ასახული ჩანაწერით არ განისაზღვრება.

შესაძლოა გამყიდველის ან დეველოპერის წინააღმდეგ მიმდინარეობდეს სასამართლო დავა, სააღსრულებო წარმოება ან გადახდისუუნარობასთან დაკავშირებული პროცესი. ასეთმა გარემოებამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს ქონებაზე, ხელშეკრულების შესრულებასა და მყიდველის მიერ გადახდილი თანხის დაბრუნების შესაძლებლობაზე.

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დეველოპერი კომპანიის მდგომარეობის შეფასება, თუ მყიდველი თანხას წინასწარ იხდის და საკუთრების რეგისტრაცია მომავალში უნდა განხორციელდეს.

კომპანიის ხანგრძლივი საქმიანობა, ცნობილი ბრენდი ან აქტიური რეკლამა თავისთავად არ ცვლის სამართლებრივი და ფინანსური რისკების შემოწმების აუცილებლობას.

8. საკადასტრო კოდი, მისამართი, ფართობი და ფაქტობრივი მდგომარეობა

ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა განისაზღვროს ის უძრავი ნივთი, რომელსაც მყიდველი იძენს.

შესადარებელია საკადასტრო კოდი, მისამართი, სართული, ბინის ნომერი, საერთო და საცხოვრებელი ფართობი, საკადასტრო გეგმა და ფაქტობრივი მდგომარეობა.

გადაკეთებული აივანი, მიშენება, გაერთიანებული ბინები, შეცვლილი შიდა გეგმარება ან ფაქტობრივ და რეგისტრირებულ ფართობს შორის განსხვავება მომავალში შეიძლება გახდეს რეგისტრაციის, გაყიდვის, იპოთეკით დატვირთვის, დაზღვევის ან მეზობელთან დავის პრობლემა.

თუ ბინას ახლავს სარდაფი, სხვენი, პარკინგი, სათავსო, ტერასა ან მიწის წილი, უნდა დადგინდეს, წარმოადგენს თუ არა იგი დამოუკიდებლად რეგისტრირებულ საკუთრებას, ბინის შემადგენელ ნაწილს, საერთო საკუთრებას თუ მხოლოდ სარგებლობის ობიექტს.

რეკლამაში ან ზეპირ შეთანხმებაში პარკინგის ან სათავსოს ხსენება საკუთრების უფლების შეძენას არ ნიშნავს. შესაბამისი უფლება ხელშეკრულებასა და სარეგისტრაციო დოკუმენტებში ზუსტად უნდა იყოს აღწერილი.

9. ტექნიკური და სამართლებრივი შემოწმება ერთმანეთის შემცვლელი არ არის

ადვოკატი ამოწმებს საკუთრების სამართლებრივ მდგომარეობას, რეგისტრაციას, სამშენებლო დოკუმენტებსა და ხელშეკრულების პირობებს.

კონსტრუქციული მდგრადობა, ტენიანობა, ბზარები, ელექტროგაყვანილობა, წყალმომარაგება, გათბობა, ვენტილაცია, სახურავი და სხვა ფიზიკური საკითხები შესაბამისმა ტექნიკურმა სპეციალისტმა უნდა შეაფასოს.

მაღალი ღირებულების გარიგებაში სამართლებრივი და ტექნიკური შემოწმება ერთმანეთის შემცვლელი კი არა, ერთმანეთის შემავსებელი პროცესებია.

10. მშენებარე ბინის შეძენის განსაკუთრებული რისკები

მშენებარე ბინის ყიდვისას მყიდველი ხშირად ჯერ არ იძენს დასრულებულ და ინდივიდუალურად რეგისტრირებულ უძრავ ნივთს. იგი შეიძლება იძენდეს სამომავლო საკუთრების მიღების ან დეველოპერისგან კონკრეტული შესრულების მოთხოვნის უფლებას.

ასეთ გარიგებაში გადასამოწმებელია მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, დეველოპერის მიწასთან სამართლებრივი კავშირი, მიწაზე არსებული იპოთეკა და სხვა შეზღუდვები, მშენებლობის ნებართვა, შეთანხმებული პროექტი, პროექტში შეტანილი ცვლილებები, მშენებლობის მიმდინარე ეტაპი, ექსპლუატაციაში მიღების პერსპექტივა და ინდივიდუალური ბინის რეგისტრაციის მექანიზმი.

თუ მიწის მესაკუთრე და დეველოპერი სხვადასხვა პირია, უნდა დადგინდეს, რა სამართლებრივი საფუძვლით აშენებს დეველოპერი ობიექტს და რამდენად უზრუნველყოფს ეს ურთიერთობა მყიდველისთვის დაპირებული ბინის გადაცემას.

დეველოპერის გაყიდვების ოფისის პრეზენტაცია, რენდერი, ბროშურა და ვებგვერდზე გამოქვეყნებული ინფორმაცია ხელშეკრულების შემცვლელი არ არის. მყიდველისთვის არსებითი ყველა დაპირება წერილობით უნდა აისახოს ხელშეკრულებაში ან მის დანართში.

10.1. მშენებლობის სამართლებრივი საფუძველი, შენობის კლასი და ნებართვის მფლობელი

საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის 93-ე მუხლის თანახმად, შენობა-ნაგებობის მშენებლობის სამართლებრივი საფუძველია მშენებლობის შეტყობინება ან მშენებლობის ნებართვა, გარდა კანონით პირდაპირ გათვალისწინებული გამონაკლისებისა.

თუ მშენებლობა დაიწყო სავალდებულო შეტყობინების ან ნებართვის გარეშე, იგი შეიძლება შეფასდეს უნებართვო მშენებლობად. ამასთან, მხოლოდ ნებართვის არსებობა არ არის საკმარისი. უნდა დადგინდეს, მიმდინარეობს თუ არა სამუშაოები იმავე მიწის ნაკვეთზე, იმავე პარამეტრებით, ფუნქციითა და პროექტით, რაზეც ნებართვა გაიცა.

კოდექსის 93-ე მუხლი ასევე განასხვავებს სამშენებლო დოკუმენტაციაში უმნიშვნელო და არსებით ცვლილებებს. თუ განხორციელებული ცვლილება სცდება კანონმდებლობით დაშვებულ უმნიშვნელო ცვლილების ფარგლებს, შესაბამისი სამართლებრივი საფუძველი თავიდან უნდა იქნეს მოპოვებული. შესაბამისად, პროექტის კორექტირება, დამატებითი სართული, შენობის მოცულობის ან ფუნქციის ცვლილება მხოლოდ დეველოპერის შიდა გადაწყვეტილებად ვერ ჩაითვლება.

კოდექსის 96-ე მუხლის მიხედვით, შენობა-ნაგებობები რისკისა და ტექნიკური მახასიათებლების გათვალისწინებით იყოფა ხუთ კლასად. ობიექტის კლასს მნიშვნელობა აქვს ნებართვის მიღების, ტექნიკური ზედამხედველობის, სამშენებლო ეტაპების ჩაბარებისა და ექსპლუატაციაში მიღების წესისთვის. ამიტომ მყიდველმა უნდა გადაამოწმოს არა მხოლოდ ნებართვის ნომერი, არამედ ნებართვაში მითითებული შენობა-ნაგებობის კლასიც.

კოდექსის 97-ე მუხლის თანახმად, მშენებლობის ნებართვის მფლობელი შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთის ან ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის მესაკუთრე, მოსარგებლე ან მათი უფლებამოსილი პირი, რომელსაც ობიექტის სამშენებლო განვითარების ინტერესი აქვს. თუ მშენებლობა სხვა პირის კერძო ან საერთო საკუთრებაში არსებულ მიწაზე ხორციელდება, საჭიროა შესაბამისი მესაკუთრის ან თანამესაკუთრის თანხმობა.

ამიტომ, როდესაც მიწის მესაკუთრე და ბინის გამყიდველი ან დეველოპერი სხვადასხვა პირია, უნდა შემოწმდეს მათ შორის არსებული ხელშეკრულება, აღნაგობა, ერთობლივი საქმიანობის შეთანხმება, მინდობილობა ან სხვა სამართლებრივი საფუძველი, რომელიც დეველოპერს მშენებლობისა და ბინების გასხვისების რეალურ უფლებას ანიჭებს.

11. დეველოპერის მიწაზე რეგისტრირებული იპოთეკა

მშენებარე პროექტის მიწა და მასზე განთავსებული ობიექტი ხშირად ბანკის ან სხვა კრედიტორის სასარგებლოდ არის იპოთეკით დატვირთული.

ასეთ შემთხვევაში უნდა დადგინდეს, იცის თუ არა იპოთეკარმა პროექტში ბინების გაყიდვის შესახებ, რა პირობით თავისუფლდება კონკრეტული ბინა იპოთეკისგან და რა დოკუმენტს მიიღებს მყიდველი გადახდის შემდეგ.

ხელშეკრულებაში მხოლოდ ზოგადი ჩანაწერი, რომ დეველოპერი მომავალში მოხსნის იპოთეკას, საკმარისი დაცვა არ არის. უნდა არსებობდეს კონკრეტულ ბინასთან დაკავშირებული, შესრულებადი და დოკუმენტურად კონტროლირებადი მექანიზმი.

თუ მყიდველი ფასის მნიშვნელოვან ნაწილს იხდის, მაგრამ მის სასარგებლოდ არც საკუთრება, არც მოთხოვნის უფლება და არც სხვა დამცავი მექანიზმი არ რეგისტრირდება, მისი სამართლებრივი მდგომარეობა დამატებით შეფასებას საჭიროებს.

12. როგორ მოწმდება მშენებლობის კანონიერება

მშენებლობის სამართლებრივი შემოწმება არ უნდა შემოიფარგლოს მხოლოდ ნებართვის ნომრის მოძიებით. აუცილებელია ნებართვის შინაარსის, მოქმედების ვადის, ნებართვის მფლობელის, შეთანხმებული პროექტის, პროექტში შეტანილი ცვლილებების, ზედამხედველობის დოკუმენტებისა და ფაქტობრივი მშენებლობის ერთობლივი შეფასება.

მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა

კოდექსის 111-ე მუხლის მიხედვით, მშენებლობის ნებართვა გაიცემა მშენებლობის ორგანიზების პროექტით განსაზღვრული გონივრული ვადით. მყიდველმა უნდა გადაამოწმოს, მოქმედებს თუ არა ნებართვა შემოწმების მომენტისთვის და ემთხვევა თუ არა ხელშეკრულებაში მითითებული დასრულების ვადა სანებართვო დოკუმენტით განსაზღვრულ გრაფიკს.

თუ მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა გასულია და მშენებლობა დასრულებული არ არის ან დარღვეულია სამშენებლო დოკუმენტაციის მოთხოვნები, კოდექსის 112-ე მუხლი ითვალისწინებს მშენებლობის ახალი ნებართვის მიღების აუცილებლობას. მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც არ განხორციელებულა ახალი ნებართვის საჭიროების გამომწვევი სამუშაოები, შესაძლებელია ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელების მოთხოვნა, რომელიც უფლებამოსილ ორგანოს ნებართვის ვადის გასვლამდე უნდა წარედგინოს.

შესაბამისად, დეველოპერის ზეპირი განმარტება, რომ „ნებართვის ვადა უბრალოდ გაგრძელდება“, საკმარისი არ არის. საჭიროა ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გამოცემული მოქმედი აქტი ან უკვე წარდგენილი განცხადების სამართლებრივი შეფასება.

შეთანხმებული პროექტი და მისი ცვლილებები

მყიდველმა უნდა მოითხოვოს შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტი, ბინის გეგმა და პროექტში შეტანილი ყველა ცვლილების დამადასტურებელი ადმინისტრაციული აქტი.

საქართველოს მთავრობის №255 დადგენილება ერთმანეთისგან განასხვავებს დასაშვებ ცვლილებებსა და ისეთ ცვლილებებს, რომლებიც მშენებლობის ახალ ნებართვას მოითხოვს. მათ შორის, შეთანხმებული ობიექტის განაშენიანების ფართობის 20 პროცენტზე მეტად გაზრდამ ან ობიექტის ფუნქციის ცვლილებამ შეიძლება ახალი ნებართვის აუცილებლობა წარმოშვას.

ამიტომ უნდა შემოწმდეს, ემთხვევა თუ არა მყიდველისთვის შეთავაზებული ბინის სართული, ნომერი, ფართობი, გეგმარება, აივანი, ღიობები, მდებარეობა და ფუნქციური დანიშნულება ადმინისტრაციულ ორგანოსთან შეთანხმებულ მოქმედ პროექტს.

სამშენებლო და სანებართვო პირობები

მშენებლობის ნებართვა შეიცავს არა მხოლოდ შენობის აშენების უფლებას, არამედ კონკრეტულ სანებართვო პირობებსაც. მათ შორის შეიძლება იყოს მშენებლობის ეტაპები, კალენდარული გრაფიკი, საინჟინრო ქსელების მოწყობა, საერთო სივრცეების დასრულება, ფასადი, გამწვანება, სახანძრო უსაფრთხოება, მისაწვდომობა და ტერიტორიის კეთილმოწყობა.

მყიდველმა უნდა შეადაროს ხელშეკრულებით დაპირებული მდგომარეობა სანებართვო დოკუმენტაციას. თუ დეველოპერი ხელშეკრულებით ნაკლებ სამუშაოს კისრულობს, ვიდრე ნებართვის პირობებით ევალება, ეს გარემოება ცალკე სამართლებრივ შეფასებას საჭიროებს.

ტექნიკური და საჯარო ზედამხედველობა

კოდექსის 118-ე მუხლის მიხედვით, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა მოიცავს სანებართვო პირობების, მშენებლობის უსაფრთხოების, ექსპლუატაციაში მიღებისა და სხვა სავალდებულო მოთხოვნების შესრულების კონტროლს. ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია შევიდეს სამშენებლო ობიექტზე, შეამოწმოს იგი და მოითხოვოს შესაბამისი დოკუმენტაცია. შემოწმება შეიძლება ჩატარდეს რისკის ანალიზის, შერჩევითობის ან დაინტერესებული პირის საჩივრის საფუძველზეც.

კოდექსის 119-ე მუხლის შესაბამისად, III და IV კლასის შენობა-ნაგებობების მშენებლობის ნებართვის მფლობელი ვალდებულია ტექნიკური ზედამხედველობა აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოს ან სერტიფიცირებულ ექსპერტს დაუკვეთოს.

ტექნიკური ზედამხედველობის მიზანია დადგინდეს, სრულდება თუ არა სამუშაოები პროექტის, ნებართვის, სამშენებლო რეგლამენტებისა და უსაფრთხოების მოთხოვნების შესაბამისად. ამიტომ უნდა შემოწმდეს ტექნიკური ზედამხედველობის ხელშეკრულება, დასკვნები, ინსპექტირების ანგარიშები და აღმოჩენილი შეუსაბამობების გამოსწორების დოკუმენტები.

სამშენებლო ეტაპები და საეტაპო ოქმები

მშენებლობის პროცესში მნიშვნელოვანი ეტაპების დასრულება შესაბამისი დოკუმენტაციით უნდა დადასტურდეს. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ამოწმებს, შეესაბამება თუ არა წარმოდგენილი დასკვნა და ეტაპის ამსახველი დოკუმენტაცია სამშენებლო და სანებართვო პირობებს.

თუ ხარვეზი ან შეუსაბამობა გამოვლინდა, ეტაპი ჩაბარებულად არ ითვლება, ხოლო ნებართვის მფლობელს ხარვეზის გამოსასწორებლად გონივრული ვადა განესაზღვრება. აღნიშნულ ვადაში შეუსაბამობის აღმოუფხვრელობა სანებართვო პირობების დარღვევაა.

ამიტომ მშენებლობის მხოლოდ ვიზუალური პროგრესი არ ადასტურებს, რომ შესაბამისი ეტაპები სამართლებრივად და ტექნიკურად ჩაბარებულია.

13. ექსპლუატაციაში მიღება რას ნიშნავს და როგორ მოწმდება

საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის 139-ე მუხლის თანახმად, II, III და IV კლასის შენობა-ნაგებობების ექსპლუატაციაში მიღების წესი მთავრობის სამართლებრივი აქტით განისაზღვრება.

საქართველოს მთავრობის №255 დადგენილების 29-ე მუხლის მიხედვით, ექსპლუატაციაში მიღებისთვის ვარგისად აღიარება ნიშნავს დასრულებული მშენებლობის სამშენებლო და სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენას.

ეს არის მნიშვნელოვანი სამართლებრივი განსხვავება: დასრულებული ფასადი, დამონტაჟებული ლიფტი, ბინის გასაღების გადაცემა ან ბინაში სარემონტო სამუშაოების დაწყების შესაძლებლობა შენობის ექსპლუატაციაში მიღებას არ უდრის.

ექსპლუატაციაში მიღებისთვის უფლებამოსილ ორგანოს, სხვა დოკუმენტებთან ერთად, შეიძლება წარედგინოს:

მშენებლობის ეტაპების დასრულების საეტაპო ოქმები;

შენობა-ნაგებობის საბოლოო მდგომარეობის ამსახველი ანაზომი ან ცვლილებების არარსებობის დეკლარაცია;

დასრულებული შენობის ფოტოები;

საკადასტრო აზომვითი ნახაზი შენობა-ნაგებობის დატანით;

ლიფტის, ესკალატორისა და სხვა ტექნიკური მოწყობილობების გამოცდის აქტები;

სახანძრო უსაფრთხოების მოთხოვნების შესრულების შესახებ დასკვნა;

საჭიროების შემთხვევაში, საექსპერტო დასკვნა შესრულებული სამუშაოების სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის შესახებ.

ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ აქტით დასტურდება სამშენებლო და სანებართვო პირობების შესრულება ან კანონმდებლობით დასაშვები ცვლილებები. განაცხადზე უარის საფუძველი შეიძლება გახდეს აუცილებელი დოკუმენტების წარმოუდგენლობა, არასწორი დოკუმენტაციის წარდგენა, ობიექტის დათვალიერებისთვის ხელის შეშლა ან სანებართვო პირობებთან შეუსაბამობა. (Matsne)

მყიდველმა უნდა გადაამოწმოს, ექსპლუატაციაში მიღების აქტი ეხება თუ არა ზუსტად იმ კორპუსს, ბლოკს, ფლიგელს ან მშენებლობის რიგს, რომელშიც მისი ბინა მდებარეობს. ერთი პროექტის რომელიმე ნაწილის ექსპლუატაციაში მიღება ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ მთელი კომპლექსი ან ყველა ბლოკი მიღებულია ექსპლუატაციაში.

ხელშეკრულებაში ცალ-ცალკე უნდა განისაზღვროს:

სამშენებლო სამუშაოების დასრულების ვადა;

შენობის ექსპლუატაციაში მიღების ვადა;

კონკრეტული ბინის საბოლოო აზომვისა და ინდივიდუალიზაციის ვადა;

ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების ვადა;

მყიდველის საკუთრების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ვადა.

ამ ვადების ერთ ზოგად ფრაზაში გაერთიანება მყიდველისთვის დამატებით გაურკვევლობას ქმნის

3.1. სანებართვო პირობების დარღვევა და მისი შედეგები მყიდველისთვის

სანებართვო პირობების დარღვევა შეიძლება უკავშირდებოდეს შენობის პარამეტრებს, სართულიანობას, ფართობს, კონსტრუქციას, ფუნქციურ დანიშნულებას, მშენებლობის ვადას, საინჟინრო ქსელებს, საერთო სივრცეებს, ფასადს, გამწვანებას, უსაფრთხოებას ან სხვა სავალდებულო მოთხოვნას.

კოდექსის 127-ე მუხლი ითვალისწინებს უნებართვო ან სანებართვო პირობების დარღვევით მიმდინარე მშენებლობის შეჩერებისა და კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში უკანონოდ განხორციელებული მშენებლობის დემონტაჟის შესაძლებლობას. კოდექსის 132-ე მუხლი კი სამშენებლო და სანებართვო პირობების დარღვევისთვის პასუხისმგებლობას ადგენს.

მნიშვნელოვანია, რომ ჯარიმის გადახდა დარღვევას ავტომატურად კანონიერად არ აქცევს და სამართალდამრღვევს დარღვევის გამოსწორების ვალდებულებისგან არ ათავისუფლებს.

ამიტომ მყიდველისთვის საკმარისი პასუხი არ არის, რომ დეველოპერს ჯარიმა „უკვე გადახდილი აქვს“. უნდა დადგინდეს:

კონკრეტულად რა დარღვევა იყო გამოვლენილი;

შეჩერებული იყო თუ არა მშენებლობა;

გაიცა თუ არა დარღვევის გამოსწორების მითითება;

შესრულდა თუ არა მითითება;

საჭირო გახდა თუ არა ახალი ან კორექტირებული ნებართვა;

შეესაბამება თუ არა დასრულებული მშენებლობა მოქმედ სანებართვო დოკუმენტაციას;

ხომ არ არსებობს დემონტაჟის, ლეგალიზების ან ექსპლუატაციაში მიღებაზე უარის რისკი.

დეველოპერისგან მიზანშეწონილია გამოითხოვოთ მუნიციპალური ინსპექციის შემოწმების აქტები, მითითებები, დადგენილებები, დაკისრებული ჯარიმების დოკუმენტები და დარღვევების გამოსწორების დამადასტურებელი მასალები.

14. რა უნდა ეწეროს მშენებარე ბინის ხელშეკრულებაში

ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა განისაზღვროს ბინის მდებარეობა, კორპუსი, სადარბაზო, სართული, ნომერი, გეგმა, ორიენტაცია, სავარაუდო ფართობი და ფართობის დასაშვები ცვლილების ზღვარი.

„თეთრი კარკასი“, „მწვანე კარკასი“, „პრემიუმ კარკასი“ და სხვა მსგავსი ტერმინები კანონით ერთნაირი შინაარსით განსაზღვრული უნივერსალური ცნებები არ არის. ხელშეკრულების დანართში დეტალურად უნდა ჩაიწეროს, კონკრეტულად რა მდგომარეობაში გადაეცემა ბინა მყიდველს.

უნდა განისაზღვროს კარ-ფანჯარა, იატაკი, კედლები, ჭერი, ელექტროგაყვანილობა, წყლისა და კანალიზაციის წერტილები, გათბობის სისტემა, გაზი, ლიფტი, ფასადი, აივანი, საერთო სივრცეები და კომუნიკაციების მიერთების მდგომარეობა.

ხელშეკრულებაში ასევე უნდა აისახოს მშენებლობის დასრულების, ბინის გადაცემის, ექსპლუატაციაში მიღებისა და საკუთრების რეგისტრაციის ცალ-ცალკე ვადები.

თუ ხელშეკრულება დეველოპერს აძლევს უფლებას შეუზღუდავად შეცვალოს პროექტი, ფართობი, სართული, ფასი, ბინის მდებარეობა ან გადაცემის ვადა, ხოლო მყიდველის პასუხისმგებლობა მკაცრად არის განსაზღვრული, ასეთი პირობები მოლაპარაკებისა და კორექტირების გარეშე უსაფრთხოდ ვერ ჩაითვლება.

15. ბინის ფართობის ცვლილება და საბოლოო ფასი

მშენებარე ბინის საბოლოო ფართობი პროექტში მითითებული სავარაუდო ფართობისგან შეიძლება განსხვავდებოდეს.

ხელშეკრულებაში წინასწარ უნდა ჩაიწეროს, რა მეთოდით გაიზომება ფართობი, რომელი ფართები შევა გაანგარიშებაში, ვინ ჩაატარებს აზომვას, რა გადახრა ჩაითვლება დასაშვებად და როგორ შეიცვლება ფასი.

მყიდველს უნდა ჰქონდეს შესაბამისი სამართლებრივი არჩევანი, თუ ფართობის ცვლილება არსებითია ან მიღებული ბინა მნიშვნელოვნად განსხვავდება შეთანხმებულისგან.

დაუშვებელია ფართობის შემცირება მხოლოდ მყიდველის საზიანოდ აისახოს, ხოლო გაზრდისას მას ავტომატურად დაეკისროს დამატებითი თანხის გადახდა წინასწარ განსაზღვრული ლიმიტისა და შემოწმების შესაძლებლობის გარეშე.

16. ბე, ავანსი და ჯავშნის თანხა ერთი და იგივე არ არის

ბე, ავანსი და ე.წ. ჯავშნის თანხა ავტომატურად ერთსა და იმავე სამართლებრივ შედეგს არ წარმოშობს.

ბეს შეიძლება ჰქონდეს ვალდებულების შესრულების დამადასტურებელი და უზრუნველყოფის ფუნქცია. ავანსი, როგორც წესი, ფასის წინასწარ გადახდილი ნაწილია. „ჯავშნის თანხის“ შედეგი კი დამოკიდებულია ხელშეკრულებაში მოცემულ ზუსტ პირობებზე.

დოკუმენტის სათაური გადამწყვეტი არ არის. მნიშვნელოვანია მისი შინაარსი, გადახდის საფუძველი, დაბრუნების პირობები და ის, რა შედეგი დადგება თითოეული მხარის მიერ გარიგებაზე უარის ან ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში.

მყიდველმა თანხა არ უნდა გადაიხადოს მხოლოდ იმიტომ, რომ სიტყვიერად ეუბნებიან, თითქოს იგი ნებისმიერ შემთხვევაში დაბრუნდება. დაბრუნების საფუძველი, ვადა და წესი წერილობით უნდა იყოს განსაზღვრული.

17. წინარე ხელშეკრულება და მოთხოვნის უფლების დაცვა

წინარე ხელშეკრულება არ უნდა იყოს ფორმალური დაპირება, რომ მხარეები მომავალში კიდევ ერთ ხელშეკრულებას გააფორმებენ.

მასში უკვე უნდა განისაზღვროს მომავალი გარიგების ძირითადი პირობები, ქონების ზუსტი იდენტიფიკაცია, ფასი, გადახდის გრაფიკი, ძირითადი ხელშეკრულების დადების წინაპირობები, ქონების მდგომარეობა, პასუხისმგებლობა და ხელშეკრულების შეწყვეტის შედეგები.

კონკრეტული გარიგების მიხედვით უნდა შეფასდეს, შესაძლებელია და მიზანშეწონილია თუ არა მყიდველის მოთხოვნის, წინარე ხელშეკრულების ან სხვა უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.

განსაკუთრებით მშენებარე ბინის შემთხვევაში სამართლებრივი დაცვა არ უნდა ემყარებოდეს მხოლოდ დეველოპერის შიდა მონაცემთა ბაზაში მყიდველის სახელის მითითებას.

18. ხელშეკრულების რომელი პირობებია ყველაზე მნიშვნელოვანი

ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა განისაზღვროს მხარეები, ქონება, ფასი, ვალუტა, გადახდის წესი, საბანკო ანგარიში, ქონების გადაცემის დრო და საკუთრების რეგისტრაციის ვალდებულება.

ასევე მკაფიოდ უნდა ჩაიწეროს, ვინ ფარავს რეგისტრაციის, სანოტარო, საბანკო ან სხვა ხარჯებს, რა მდგომარეობაში უნდა გადაეცეს ბინა, თავისუფალი უნდა იყოს თუ არა იგი ნივთებისა და მცხოვრები პირებისგან და როდის გადადის კომუნალური ან სხვა მიმდინარე გადასახადების პასუხისმგებლობა მყიდველზე.

ხელშეკრულება უნდა არეგულირებდეს ვალდებულების დარღვევას, პირგასამტეხლოს, ზიანის ანაზღაურებას, დამატებითი ვადის მიცემას, ხელშეკრულებიდან გასვლას, თანხის დაბრუნებასა და დავის გადაწყვეტას.

მყიდველისთვის სახიფათოა პირობა, რომელიც გამყიდველს ან დეველოპერს საშუალებას აძლევს, საკუთარი შეხედულებით შეცვალოს ხელშეკრულების არსებითი ნაწილი ან მრავალჯერ გადაავადოს შესრულება რეალური პასუხისმგებლობის გარეშე.

19. სტანდარტული ხელშეკრულება ყოველთვის დაბალანსებული არ არის

თუ ბინის მყიდველი ფიზიკური პირია და იგი ქონებას პირადი მიზნებისთვის იძენს, ხოლო დეველოპერი პროფესიული საქმიანობის ფარგლებში მოქმედებს, ურთიერთობაზე კონკრეტული გარემოებების გათვალისწინებით შეიძლება გავრცელდეს მომხმარებლის უფლებების დაცვის კანონმდებლობა.

„მომხმარებლის უფლებების დაცვის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლით მოვაჭრე ვალდებულია ხელშეკრულების დადებამდე მომხმარებელს მკაფიოდ, სრულად და გასაგებად მიაწოდოს ინფორმაცია ქონების არსებითი მახასიათებლების, ფასის, დამატებითი ხარჯების, გადახდის, მიწოდების, ვალდებულების შესრულების, გარანტიისა და ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობების შესახებ. ინფორმაციის სრულად მიწოდების მტკიცების ტვირთი მოვაჭრეს ეკისრება. 

კანონის 21-ე მუხლის თანახმად, სტანდარტული პირობები მარტივ და მომხმარებლისთვის გასაგებ ენაზე უნდა იყოს ჩამოყალიბებული, ხოლო ორაზროვანი პირობა მომხმარებლის სასარგებლოდ განიმარტება.

კანონის 22-ე მუხლით უსამართლო სტანდარტული პირობა შეიძლება ბათილი იყოს, თუ იგი ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპებს ეწინააღმდეგება და მომხმარებლის საზიანოდ მხარეთა უფლებებისა და ვალდებულებების გაუმართლებელ დისბალანსს იწვევს.

განსაკუთრებულ ყურადღებას საჭიროებს პირობა, რომელიც:

დეველოპერს უფლებას აძლევს, საფუძვლიანი მიზეზის გარეშე ცალმხრივად შეცვალოს პროექტი, ბინის მახასიათებლები ან ხელშეკრულება;

მყიდველს შეუსაბამოდ დიდ პირგასამტეხლოს აკისრებს;

დეველოპერს აძლევს მყიდველის მიერ გადახდილი თანხის უსაფუძვლოდ დაკავების უფლებას;

დეველოპერს ანიჭებს ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას, ხოლო მყიდველს ანალოგიურ უფლებას არ აძლევს;

დეველოპერის ვალდებულების შესრულებისთვის ბუნდოვან ან შეუსაბამოდ ხანგრძლივ ვადას ადგენს;

მყიდველს ავალდებულებს გადაიხადოს სრული ფასი მაშინაც, როდესაც დეველოპერი თავის ვალდებულებას არ ასრულებს;

მომხმარებელს ბოჭავს ისეთი დანართით ან წესით, რომლის რეალურად გაცნობის შესაძლებლობა ხელშეკრულების დადებამდე არ ჰქონია.

სტანდარტული ხელშეკრულების ხელმოწერა არ ნიშნავს, რომ ნებისმიერი მასში ჩაწერილი პირობა ავტომატურად სამართლიანი, კანონთან შესაბამისი და სასამართლოსთვის სავალდებულოა.

20. ნასყიდობის ფასის უსაფრთხო გადახდა

უძრავი ქონების გარიგებაში ხშირად ყველაზე მნიშვნელოვანი არა მხოლოდ ის არის, რამდენი უნდა გადაიხადოს მყიდველმა, არამედ როდის, ვის და რა წინაპირობის შესრულების შემდეგ უნდა გადაიხადოს.

სრული ფასის წინასწარ გადახდა საკუთრების რეგისტრაციამდე მყიდველისთვის შეიძლება არსებით რისკს ქმნიდეს.

უსაფრთხო სქემა კონკრეტულ გარემოებებზეა დამოკიდებული, თუმცა თანხის გადახდა მაქსიმალურად უნდა უკავშირდებოდეს დოკუმენტურად დადასტურებულ ეტაპებს.

იპოთეკის არსებობისას თანხის ნაწილი შეიძლება უშუალოდ კრედიტორს გადაერიცხოს. დარჩენილი თანხის გადახდა შეიძლება დაუკავშირდეს იპოთეკის გაუქმებას, სარეგისტრაციო განაცხადის წარდგენას, საკუთრების რეგისტრაციას ან სხვა წინასწარ განსაზღვრულ პირობას.

გადახდის დანიშნულებაში ზუსტად უნდა მიეთითოს ხელშეკრულება, ქონება და გადასახდელი ვალდებულება. ნაღდი ანგარიშსწორებისას განსაკუთრებული ყურადღება უნდა დაეთმოს თანხის მიღების სათანადო წერილობით დადასტურებას.

თუ ფასი უცხოურ ვალუტაშია შეთანხმებული, ხელშეკრულებაში უნდა განისაზღვროს გადახდის ვალუტა, კონვერტაციის კურსი, კურსის განსაზღვრის თარიღი და საბანკო ხარჯების განაწილება.

21. საკუთრების რეგისტრაცია და ფულის გადახდა შეთანხმებულად უნდა შესრულდეს

უძრავ ნივთზე საკუთრების შეძენა სათანადო წერილობით გარიგებასა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას უკავშირდება.

ხელშეკრულების ხელმოწერა და საკუთრების რეგისტრაცია ყოველთვის ერთი და იგივე მომენტი არ არის. სწორედ ამ შუალედში შეიძლება წარმოიშვას მყიდველისთვის მნიშვნელოვანი რისკი.

გარიგების სტრუქტურა ისე უნდა შეიქმნას, რომ გამყიდველმა ვერ მიიღოს სრული ფასი საკუთრების გადაცემის რეალური უზრუნველყოფის გარეშე, ხოლო მყიდველმა არ მიიღოს საკუთრება შეთანხმებული ფასის გადახდის ვალდებულების დარღვევით.

უშუალოდ გარიგებამდე მიზანშეწონილია განახლებული ამონაწერის კიდევ ერთხელ შემოწმება, რადგან წინასწარი შემოწმების შემდეგ ქონების სამართლებრივი მდგომარეობა შეიძლება შეიცვალოს.

22. ბინის ჩაბარება და მიღების აქტი

საკუთრების რეგისტრაცია და ბინის ფაქტობრივი გადაცემა შეიძლება სხვადასხვა დროს მოხდეს.

ჩაბარება-მიღების აქტში უნდა აისახოს ბინის ფაქტობრივი მდგომარეობა, გასაღებების რაოდენობა, მრიცხველების ჩვენებები, აღმოჩენილი ხარვეზები, მათი გამოსწორების ვადა და მხარეთა სხვა შეთანხმებები.

აქტზე ხელმოწერამდე მყიდველმა უნდა შეამოწმოს, შეესაბამება თუ არა ბინა ხელშეკრულებით შეთანხმებულ მდგომარეობას.

თუ დოკუმენტში წერია, რომ მყიდველს პრეტენზია არ აქვს, მაშინ ყველა არსებული ხარვეზი ან დაუსრულებელი სამუშაო ხელმოწერამდე წერილობით უნდა დაფიქსირდეს.

23. ვინ ფლობს ბინას და ხომ არ არის იგი გაქირავებული

მყიდველმა უნდა იცოდეს, ვინ ცხოვრობს ან საქმიანობს ბინაში და რა სამართლებრივი საფუძვლით.

მესაკუთრის შეცვლა ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ მესამე პირის ყველა უფლება ავტომატურად და დაუყოვნებლივ შეწყდება. თუ ქონება გაქირავებულია, გადაცემულია სარგებლობაში ან დაკავებულია სხვა პირის მიერ, უნდა შეფასდეს შესაბამისი ხელშეკრულება და ბინის გათავისუფლების რეალური შესაძლებლობა.

ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა განისაზღვროს, გადაეცემა თუ არა ბინა თავისუფალ მდგომარეობაში, რა ვადაში უნდა გათავისუფლდეს იგი და რა პასუხისმგებლობა დაეკისრება გამყიდველს ამ ვალდებულების დარღვევისთვის.

24. კომუნალური, ადმინისტრირების და სხვა დავალიანებები

საკუთრების შეძენამდე უნდა შემოწმდეს ელექტროენერგიის, გაზის, წყლის, დასუფთავების, კორპუსის ადმინისტრირების და სხვა მომსახურებების მდგომარეობა.

ხელშეკრულებაში უნდა გაიმიჯნოს, რომელი თარიღის ჩათვლით ეკისრება დავალიანების დაფარვა გამყიდველს და როდიდან იწყება მყიდველის პასუხისმგებლობა.

ახალ პროექტში დამატებით უნდა გაირკვეს მომსახურების, დაცვის, ლიფტის, საერთო სივრცეების მოვლისა და სხვა პერიოდული გადასახადების ოდენობა და მათი ცვლილების წესი.

25. ბინის შეძენა საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე

საზღვარგარეთ მცხოვრებ პირს საქართველოში ბინის შეძენა შეუძლია წარმომადგენლის მეშვეობით, თუ მინდობილობა სწორად არის შედგენილი და დაცულია უცხოეთში გაცემული დოკუმენტის საქართველოში გამოყენებისთვის აუცილებელი ფორმალობები.

მინდობილობაში კონკრეტულად უნდა განისაზღვროს ქონების მოძიების, დოკუმენტების გამოთხოვის, ხელშეკრულების ხელმოწერის, ფასის გადახდის, საბანკო ოპერაციების, ქონების მიღებისა და საჯარო რეესტრში წარმომადგენლობის უფლებამოსილებები.

ზედმეტად ზოგადი მინდობილობა პრაქტიკაში შეიძლება არასაკმარისი აღმოჩნდეს, ხოლო გაუმართლებლად ფართო უფლებამოსილებამ მარწმუნებლისთვის დამატებითი რისკი შექმნას.

უცხოეთში გაცემული დოკუმენტის შემთხვევაში წინასწარ უნდა გადამოწმდეს აპოსტილის ან ლეგალიზაციის, თარგმანისა და საქართველოში წარდგენის მოთხოვნები.

26. შეუძლია თუ არა უცხო ქვეყნის მოქალაქეს საქართველოში ბინის ყიდვა

უცხო ქვეყნის მოქალაქეს საქართველოში ბინის შეძენა, ზოგადი წესით, შეუძლია.

თუმცა მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ შენობას, არამედ ქონების შემადგენლობასა და მიწის კატეგორიას. თუ გარიგება ეხება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას, კერძო სახლს მიწის ნაკვეთით ან ისეთ ობიექტს, რომელსაც მიწაზე დამოუკიდებელი უფლება ან წილი ახლავს, მყიდველის სტატუსი და სპეციალური სამართლებრივი რეჟიმი ცალკე უნდა შეფასდეს.

27. რა დოკუმენტები უნდა შემოწმდეს

მშენებარე ბინის სამართლებრივი შემოწმებისას, სხვა დოკუმენტებთან ერთად, უნდა იქნეს გამოთხოვილი და შესწავლილი:

მიწის ნაკვეთის განახლებული საჯარო რეესტრის ამონაწერი და საკადასტრო გეგმა;

მიწის საკუთრების ან სარგებლობის საფუძველი, განსაკუთრებით მაშინ, თუ მიწის მესაკუთრე და დეველოპერი სხვადასხვა პირია;

მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, განაშენიანების დეტალური გეგმა ან სხვა ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი, ასეთის არსებობის შემთხვევაში;

შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტი, მშენებლობის ნებართვის შესახებ ადმინისტრაციული აქტი და სანებართვო მოწმობა;

შენობა-ნაგებობის კლასი, ნებართვის მოქმედების ვადა, სამშენებლო ეტაპები და კალენდარული გრაფიკი;

მშენებლობის ნებართვაში, პროექტში ან მიწის საკადასტრო მონაცემებში შეტანილი ყველა ცვლილების შესახებ ადმინისტრაციული აქტი;

ტექნიკური ზედამხედველობის ხელშეკრულება, ინსპექტირების ანგარიშები, ექსპერტის დასკვნები და მშენებლობის ეტაპების დასრულების საეტაპო ოქმები;

მუნიციპალური ან სხვა საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს შემოწმების აქტები, მითითებები, მშენებლობის შეჩერების დადგენილებები, ჯარიმები და მათი გამოსწორების დოკუმენტები;

შენობის საბოლოო ანაზომი, საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, ლიფტის გამოცდის აქტი და სახანძრო უსაფრთხოების დასკვნა;

შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ადმინისტრაციული აქტი ან ექსპლუატაციაში მიღების მიმდინარე წარმოების დოკუმენტები;

ბინის განშლა, ინდივიდუალური ბინის გეგმა, ნომერი, სართული, ფართობი და სამომავლო საკადასტრო მონაცემები;

მიწასა და პროექტზე არსებული იპოთეკის, ყადაღის, საგადასახადო გირავნობის, სერვიტუტისა და სხვა შეზღუდვების დოკუმენტები;

იპოთეკარის თანხმობა ან კონკრეტული ბინის იპოთეკისგან გათავისუფლების წერილობითი მექანიზმი;

წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, მისი ყველა დანართი, ტექნიკური სპეციფიკაცია, გადახდის გრაფიკი და ძირითადი ხელშეკრულების პროექტი.

საქართველოს მთავრობის №255 დადგენილება ექსპლუატაციაში მიღებისთვის საჭირო დოკუმენტებად პირდაპირ ასახელებს საეტაპო ოქმებს, საბოლოო მდგომარეობის ამსახველ ანაზომს, ფოტოებს, საკადასტრო აზომვით ნახაზს, ტექნიკური მოწყობილობების გამოცდის აქტებსა და შესაბამის შემთხვევებში სახანძრო უსაფრთხოების დასკვნას.

28. რა ნიშნები მოითხოვს განსაკუთრებულ სიფრთხილეს

უჩვეულოდ დაბალი ფასი ყოველთვის თაღლითობას არ ნიშნავს, მაგრამ დამატებითი შემოწმების საფუძველია.

სიფრთხილეა საჭირო, თუ გამყიდველი ან შუამავალი სასწრაფოდ ითხოვს ავანსს, უარს ამბობს განახლებული ამონაწერის ან საკუთრების საფუძვლის წარმოდგენაზე, მხოლოდ დოკუმენტების ასლებით მოქმედებს ან თანხის მესამე პირისთვის გადარიცხვას ითხოვს.

რისკის ნიშნებია მინდობილობის ბუნდოვანი ტექსტი, ფაქტობრივ და რეგისტრირებულ ფართობს შორის სხვაობა, დაურეგისტრირებელი მიშენება, მიმდინარე დავა, იპოთეკის მოხსნის მხოლოდ ზეპირი დაპირება და ბინაში მცხოვრები პირის სამართლებრივი მდგომარეობის გაურკვევლობა.

მშენებარე პროექტში საყურადღებოა დეველოპერის უფლება ცალმხრივად შეცვალოს პროექტი, ფასი, ფართობი ან ვადა, საკუთრების რეგისტრაციის კონკრეტული მექანიზმის არარსებობა, მიწაზე არსებული იპოთეკისგან ბინის გათავისუფლების ბუნდოვანი წესი და შეუსაბამოდ დიდი წინასწარი გადახდა.

ერთი ასეთი გარემოება გარიგების ავტომატურად შეწყვეტას ყოველთვის არ მოითხოვს, მაგრამ მოითხოვს მიზეზის დადგენას, დოკუმენტურ პასუხსა და რისკის სამართლებრივ მართვას.

29. რა შედეგი უნდა მიიღოს კლიენტმა შემოწმების შემდეგ

პროფესიული იურიდიული შემოწმების შედეგად კლიენტმა უნდა მიიღოს მკაფიო პასუხი, ვინ არის უფლებამოსილი გამყიდველი, რა საფუძვლით ფლობს იგი ქონებას, არსებობს თუ არა იპოთეკა, ყადაღა ან მესამე პირის სხვა უფლება და შეესაბამება თუ არა ფაქტობრივი ბინა რეგისტრირებულ მონაცემებს.

კლიენტმა ასევე უნდა იცოდეს, კანონიერია თუ არა მშენებლობა, რა რისკს შეიცავს დეველოპერის ხელშეკრულება, შესაძლებელია თუ არა გამოვლენილი პრობლემის გამოსწორება, რომელი პირობები უნდა შეიცვალოს, რა თანმიმდევრობით უნდა გადაიხადოს ფასი და მიზანშეწონილია თუ არა გარიგების გაგრძელება არსებული პირობებით.

საჭიროების შემთხვევაში შედეგი უნდა მოიცავდეს წერილობით სამართლებრივ შეფასებას, ხელშეკრულების შესწორებულ პროექტს, მოლაპარაკების პოზიციას და უსაფრთხო ანგარიშსწორების კონკრეტულ სქემას.

30. რატომ უნდა მომმართოთ მე

მე ვარ ნათია ნაკაშიძე, სამშენებლო და უძრავი ქონების სამართალში სპეციალიზებული ადვოკატი და საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორების“ დირექტორი.

ჩემი მუშაობის მიზანი მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერის წაკითხვა ან ხელშეკრულების შაბლონის შევსება არ არის.

თითოეულ გარიგებას ვაფასებ როგორც ერთიან სამართლებრივ პროცესს, სადაც ერთმანეთთან არის დაკავშირებული საკუთრების ისტორია, მშენებლობის კანონიერება, დეველოპერის უფლებამოსილება, ადმინისტრაციული დოკუმენტები, ხელშეკრულების პირობები, ანგარიშსწორება, ბინის გადაცემა და საკუთრების რეგისტრაცია.

სამშენებლო სამართლის სპეციალიზაცია მაძლევს შესაძლებლობას, შევაფასო არა მხოლოდ ის, ვის სახელზეა ქონება რეგისტრირებული, არამედ ისიც, რა სამართლებრივი საფუძვლით შენდება ან აშენდა ობიექტი, შეესაბამება თუ არა იგი ნებართვასა და პროექტს, რა მნიშვნელობა აქვს ექსპლუატაციაში მიღების სტატუსს და რამდენად რეალურია მყიდველისთვის დაპირებული ბინის მიღება და რეგისტრაცია.

კლიენტის ინტერესს ვიცავ გარიგების დაწყებამდე, მოლაპარაკებისას, ხელშეკრულების მომზადებისას, ანგარიშსწორების ეტაპზე, ქონების გადაცემისა და საკუთრების რეგისტრაციის პროცესში.

თუ რისკი გამოსწორებადია, ვქმნი მისი შემცირების სამართლებრივ მექანიზმს. თუ რისკი მიუღებელია, ამას კლიენტს პირდაპირ, გასაგებად და დასაბუთებულად ვუხსნი.

საზღვარგარეთ მცხოვრები კლიენტებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დისტანციური პროცესის სწორად ორგანიზება. თბილისთან ერთად რომსა და ბარიზე ორიენტირებული მომსახურება საშუალებას გვაძლევს, ემიგრანტებს დავეხმაროთ მინდობილობის შედგენაში, უცხოური დოკუმენტების მომზადებაში, დისტანციურ მოლაპარაკებაში და საქართველოში ქონების უსაფრთხოდ შეძენაში.

ჩემთან თანამშრომლობისას კლიენტი იღებს არა მხოლოდ იურიდიულ დოკუმენტს, არამედ გადაწყვეტილების მისაღებად საჭირო მკაფიო სამართლებრივ პასუხს, მოლაპარაკების სტრატეგიასა და გარიგების უსაფრთხო სტრუქტურას.

31. ბინის იურიდიული შემოწმების მომსახურება

„ნაკაშიძე და პარტნიორები“ გთავაზობთ ბინის, კერძო სახლის, მიწის ნაკვეთის, კომერციული ფართისა და მშენებარე უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებულ სამართლებრივ მომსახურებას.

მომსახურება საქმის გარემოებების მიხედვით შეიძლება მოიცავდეს საჯარო რეესტრის მონაცემების შემოწმებას, საკუთრების ისტორიისა და წარმოშობის დოკუმენტების ანალიზს, იპოთეკის, ყადაღისა და სხვა შეზღუდვების შეფასებას, მშენებლობის სამართლებრივი სტატუსის კვლევას, დეველოპერისა და პროექტის დოკუმენტების შემოწმებას და სამართლებრივი რისკების წერილობით შეფასებას.

ასევე შესაძლებელია წინარე და ძირითადი ხელშეკრულებების მომზადება ან შესწორება, დეველოპერთან ან გამყიდველთან მოლაპარაკებაში მონაწილეობა, უსაფრთხო ანგარიშსწორების სქემის შემუშავება, მინდობილობის მომზადება, გარიგების პროცესის მართვა და საკუთრების რეგისტრაციაში წარმომადგენლობა.

თითოეული უძრავი ქონება და გარიგება ინდივიდუალურ შეფასებას საჭიროებს. სამართლებრივი დასკვნა უნდა ეფუძნებოდეს კონკრეტულ დოკუმენტებსა და გარემოებებს და არა მხოლოდ ზოგად ინფორმაციას.

ხშირად დასმული კითხვები

საკმარისია მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერის შემოწმება?

არა. ამონაწერი აუცილებელი საწყისი წყაროა, თუმცა სრულყოფილი შეფასებისთვის შესაძლოა საჭირო გახდეს საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტის, საკადასტრო გეგმის, მინდობილობის, სასამართლო და სამშენებლო დოკუმენტების, ექსპლუატაციაში მიღების სტატუსისა და ხელშეკრულების შესწავლა.

როდის უნდა შემოწმდეს ბინა?

საუკეთესო დროა ბეს, ავანსის, ჯავშნის თანხის ან ნასყიდობის ფასის გადახდამდე. უშუალოდ გარიგებამდე განახლებული ამონაწერი კიდევ ერთხელ უნდა შემოწმდეს.

შეიძლება იპოთეკით დატვირთული ბინის ყიდვა?

შესაძლებელია, თუ დავალიანების დაფარვა, იპოთეკის გაუქმება, დარჩენილი ფასის გადახდა და საკუთრების რეგისტრაცია უსაფრთხო და დოკუმენტურად კონტროლირებადი თანმიმდევრობით განხორციელდება.

რა უნდა შევამოწმო მშენებარე ბინის ყიდვისას?

უნდა შემოწმდეს მიწის საკუთრება, იპოთეკა და სხვა შეზღუდვები, დეველოპერის უფლებამოსილება, მშენებლობის ნებართვა, შეთანხმებული პროექტი, ბინის ზუსტი აღწერა, ფართობის ცვლილების წესი, გადაცემის მდგომარეობა, დასრულების ვადა, პასუხისმგებლობა და საკუთრების რეგისტრაციის მექანიზმი.

რა განსხვავებაა ბესა და ავანსს შორის?

ბეს შეიძლება ჰქონდეს ვალდებულების შესრულების დამადასტურებელი და უზრუნველყოფის ფუნქცია, ხოლო ავანსი, როგორც წესი, ფასის წინასწარ გადახდილი ნაწილია. კონკრეტული სამართლებრივი შედეგი დამოკიდებულია შეთანხმების ზუსტ შინაარსზე და არა მხოლოდ დოკუმენტის სათაურზე.

შესაძლებელია ბინის ყიდვა საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე?

შესაძლებელია წარმომადგენლის მეშვეობით, თუ მინდობილობა სწორად არის შედგენილი და უცხოეთში გაცემული დოკუმენტის საქართველოში გამოყენებისთვის აუცილებელი მოთხოვნები დაცულია.

ამოწმებს თუ არა ადვოკატი ბინის ტექნიკურ მდგომარეობას?

ადვოკატი ამოწმებს ქონების სამართლებრივ მდგომარეობას, დოკუმენტებსა და გარიგების პირობებს. კონსტრუქციული მდგრადობა, საინჟინრო სისტემები და ფიზიკური დეფექტები შესაბამისმა ტექნიკურმა სპეციალისტმა უნდა შეაფასოს.

რატომ არის საჭირო სამშენებლო სამართალში სპეციალიზებული ადვოკატი?

ახალ ან მშენებარე პროექტში მყიდველის უსაფრთხოება დამოკიდებულია არა მხოლოდ საჯარო რეესტრის ჩანაწერზე, არამედ მიწის უფლებაზე, მშენებლობის ნებართვაზე, შეთანხმებულ პროექტზე, ცვლილებებზე, ექსპლუატაციაში მიღებაზე, დეველოპერის ხელშეკრულებასა და ბინის მომავალ რეგისტრაციაზე. ამ საკითხების ერთიანად შეფასება სამშენებლო და უძრავი ქონების სამართლის სპეციალიზებულ ცოდნას მოითხოვს.

იურიდიული კონსულტაცია

თუ გეგმავთ ბინის, კერძო სახლის, მიწის ნაკვეთის, კომერციული ფართის ან მშენებარე უძრავი ქონების შეძენას, სამართლებრივი შემოწმება დაიწყეთ თანხის გადახდამდე და დოკუმენტის ხელმოწერამდე.

კონსულტაციის დასანიშნად დაგვიკავშირდით ვებგვერდზე მითითებული საკონტაქტო ფორმით ან თქვენთვის მოსახერხებელი საკონტაქტო საშუალებით.

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე

სამშენებლო და უძრავი ქონების სამართალში სპეციალიზებული ადვოკატი

„ნაკაშიძე და პარტნიორები“

თბილისი • რომი • ბარი