მშენებლობის დასრულება vs ექსპლუატაციაში მიღება, რა უნდა იცოდეთ ბინის ყიდვისას

მშენებლობის დასრულება vs ექსპლუატაციაში მიღება, რა უნდა იცოდეთ ბინის ყიდვისას

ავტორი: სამშენებლო სამართლის დარგში სპეციალიზებული ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე

უძრავი ქონების შეძენა, განსაკუთრებით მშენებარე პროექტში, დაკავშირებულია არაერთ სამართლებრივ რისკთან, რომლის გაუთვალისწინებლობაც მომავალში სერიოზულ პრობლემებს იწვევს. ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული შეცდომა, რომელსაც მყიდველები უშვებენ, არის ორი მნიშვნელოვანი ეტაპის ერთმანეთში არევა - მშენებლობის დასრულება და შენობის ექსპლუატაციაში მიღება.

მიუხედავად იმისა, რომ ეს ორი ტერმინი ყოველდღიურ პრაქტიკაში ხშირად ერთნაირად აღიქმება, სამართლებრივად და პრაქტიკულად მათ შორის არსებითი განსხვავებაა, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს მყიდველის უფლებებზე.

მშენებლობის დასრულება ნიშნავს, რომ სამშენებლო სამუშაოები ფაქტობრივად დასრულებულია და შენობა აშენებულია პროექტის შესაბამისად. ამ ეტაპზე შესაძლებელია ობიექტის დათვალიერება და ვიზუალურად შეფასება. თუმცა, მიუხედავად იმისა, რომ შენობა უკვე არსებობს ფიზიკურად, იგი ჯერ არ არის ლეგალურად დაშვებული გამოყენებისთვის. ხშირად ამ დროს დოკუმენტაცია სრულად მოწესრიგებული არ არის, რაც ნიშნავს, რომ მყიდველს არ შეუძლია ბინის სრულფასოვანი გამოყენება ან სამართლებრივად უსაფრთხოდ ცხოვრება.

ექსპლუატაციაში მიღება წარმოადგენს უკვე ოფიციალურ სამართლებრივ ეტაპს, როდესაც შესაბამისი სახელმწიფო ორგანოები ამოწმებენ შენობას და ადასტურებენ, რომ იგი აკმაყოფილებს უსაფრთხოების, ტექნიკურ და სამშენებლო ნორმებს. ამ პროცესის დასრულების შემდეგ გაიცემა ექსპლუატაციაში მიღების აქტი, რაც ნიშნავს, რომ შენობა ლეგალურად მზად არის გამოყენებისთვის. სწორედ ამ ეტაპის შემდეგ ხდება შესაძლებელი ბინის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, კომუნიკაციების სრულყოფილი ჩართვა და საცხოვრებლად გამოყენება.

პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება შემთხვევები, როდესაც კომპანია ასრულებს მშენებლობას, თუმცა ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი იწელება. შედეგად, მყიდველი აღმოჩნდება სიტუაციაში, სადაც შენობა აშენებულია, მაგრამ იგი ვერ სარგებლობს თავისი ქონებით. ასეთ შემთხვევებში პრობლემები შეიძლება წარმოიშვას როგორც რეგისტრაციის, ასევე კომუნალური მომსახურებების მიღების კუთხით.

ამიტომ, სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულების გაფორმებისას კრიტიკულად მნიშვნელოვანია, რომ ეს ორი ეტაპი მკაფიოდ იყოს ერთმანეთისგან გამიჯნული. თუ ხელშეკრულებაში მხოლოდ მშენებლობის დასრულების ვადაა მითითებული, კომპანია ფორმალურად შეიძლება ჩაითვალოს ვალდებულების შემსრულებლად, მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველი ვერ იყენებს ბინას.

სწორედ ამიტომ, ხელშეკრულებაში აუცილებელია მკაფიოდ განისაზღვროს როგორც მშენებლობის დასრულების, ასევე ექსპლუატაციაში მიღების ვადები. დამატებით უნდა იყოს განსაზღვრული პასუხისმგებლობა ვადების დარღვევის შემთხვევაში, მათ შორის პირგასამტეხლო ან სხვა სანქციები. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ პირდაპირ ჩაიწეროს კომპანიის ვალდებულება, უზრუნველყოს ყველა საჭირო ნებართვისა და დოკუმენტაციის მიღება.

სამშენებლო სამართლის პრაქტიკა აჩვენებს, რომ სწორედ ამ დეტალების უგულებელყოფა ხდება დავების ძირითადი მიზეზი მყიდველსა და დეველოპერს შორის. სწორად შედგენილი ხელშეკრულება კი წარმოადგენს ერთადერთ ეფექტურ მექანიზმს, რომელიც მყიდველს იცავს მსგავსი რისკებისგან.

საბოლოოდ, უნდა ითქვას, რომ ბინის შეძენისას ყურადღება უნდა გამახვილდეს არა მხოლოდ იმაზე, როდის დასრულდება მშენებლობა, არამედ იმაზეც, როდის იქნება შესაძლებელი მისი ლეგალური გამოყენება. ეს განსხვავება ხშირად გადამწყვეტია როგორც ფინანსური, ისე სამართლებრივი თვალსაზრისით.